上(shang)海2017年11月(yue)(yue)29日電 /美通社/ -- 北(bei)京時間2017年11月(yue)(yue)24日，首屆“宜(yi)信財富全球房地(di)產投(tou)資(zi)高峰(feng)論(lun)壇”在上(shang)海舉行(xing)，宜(yi)信公(gong)司創始人、CEO唐寧攜海內外房地(di)產投(tou)資(zi)領(ling)域的頂級專家齊(qi)聚上(shang)海。
在(zai)本屆峰(feng)會上(shang)，唐寧對(dui)于未來(lai)10年的(de)房(fang)地產(chan)投(tou)資(zi)趨勢給出(chu)了三大預判，首(shou)先，房(fang)地產(chan)投(tou)資(zi)的(de)暴利時代已(yi)去，價(jia)值投(tou)資(zi)已(yi)來(lai)。投(tou)資(zi)非投(tou)機，重(zhong)(zhong)在(zai)深入研究、全球(qiu)配置、科技驅動。其次，客戶(hu)對(dui)綜合回報、增值服務(wu)越(yue)來(lai)越(yue)重(zhong)(zhong)視(shi)。基于房(fang)地產(chan)投(tou)資(zi)的(de)移民、教育、擇(ze)業(ye)、養老、傳承等，需(xu)要端到(dao)端的(de)專(zhuan)業(ye)服務(wu)。最后，自己動手已(yi)去，專(zhuan)業(ye)機構已(yi)來(lai)。客戶(hu)應更為(wei)關注與頂級專(zhuan)業(ye)機構合作，重(zhong)(zhong)視(shi)對(dui)機構的(de)選擇(ze)，而不(bu)是自己做項目。
地產的暴利時代已經過去 科技在改變房地產投資
首屆“宜信(xin)財(cai)富全(quan)球(qiu)房(fang)(fang)地產(chan)投(tou)資(zi)高(gao)峰(feng)論(lun)壇(tan)”于24日在上(shang)海成功舉(ju)辦，包(bao)括KKR、黑石、凱雷(lei)、鐵獅門、仲量聯(lian)行等全(quan)球(qiu)房(fang)(fang)地產(chan)頂級投(tou)資(zi)機(ji)構(gou)悉數到場，就如何(he)通過(guo)母基金投(tou)資(zi)全(quan)球(qiu)房(fang)(fang)地產(chan)，以及如何(he)通過(guo)金融地產(chan)與實(shi)物(wu)地產(chan)的結合(he)，為高(gao)凈值人士提供投(tou)資(zi)、生活(huo)一(yi)站式服務(wu)進行探(tan)討。
眾所周知，中國(guo)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)發(fa)展濃縮了改革開放的(de)(de)時代變遷，從(cong)1978年(nian)(nian)我(wo)國(guo)首次提(ti)出住房(fang)(fang)(fang)(fang)商品化和(he)土地(di)產(chan)權的(de)(de)概念，到(dao)1980年(nian)(nian)提(ti)出出售(shou)公房(fang)(fang)(fang)(fang)，調整(zheng)租金(jin)，提(ti)倡(chang)個人(ren)建房(fang)(fang)(fang)(fang)，買房(fang)(fang)(fang)(fang)。2003年(nian)(nian)以來我(wo)國(guo)先后啟動了多種財(cai)政、貨幣政策，使得我(wo)國(guo)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)行業在穩增長和(he)控房(fang)(fang)(fang)(fang)價之間反復膠著、平(ping)衡。今天中國(guo)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)行業已經(jing)告(gao)別了高速發(fa)展的(de)(de)階段，迎來平(ping)穩健康發(fa)展的(de)(de)新(xin)常態。
對此，宜信公司創始人(ren)、CEO唐寧有(you)著清醒的(de)(de)(de)認(ren)識和判(pan)斷，“房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場過(guo)去(qu)10年(nian)(nian)、15年(nian)(nian)以(yi)(yi)來的(de)(de)(de)福利(li)時(shi)代(dai)已經(jing)基本(ben)一去(qu)不復(fu)返了(le)(le)，價值投資的(de)(de)(de)時(shi)代(dai)已經(jing)到(dao)來了(le)(le)。我們談(tan)到(dao)過(guo)去(qu)的(de)(de)(de)10年(nian)(nian)、15年(nian)(nian)，總感慨買(mai)一套(tao)房(fang)就(jiu)可以(yi)(yi)有(you)很(hen)高的(de)(de)(de)增(zeng)值，也包括購買(mai)以(yi)(yi)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)為底層資產(chan)(chan)的(de)(de)(de)信托產(chan)(chan)品，就(jiu)能夠有(you)兩位數的(de)(de)(de)回(hui)報，并且(qie)沒有(you)什么風險等等，但這(zhe)(zhe)(zhe)樣的(de)(de)(de)時(shi)代(dai)已經(jing)過(guo)去(qu)了(le)(le)。我想很(hen)多高凈值人(ren)士，應該是親身參與(yu)過(guo)這(zhe)(zhe)(zhe)個高增(zeng)長的(de)(de)(de)時(shi)代(dai)，并且(qie)從中深深受益過(guo)。但是下一個10年(nian)(nian)，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)投資將不會再是這(zhe)(zhe)(zhe)樣。房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)投資將會以(yi)(yi)全新的(de)(de)(de)形(xing)態，聚焦在價值投資方面，并且(qie)需要(yao)深入的(de)(de)(de)研究，看看到(dao)底哪些機會能夠創造(zao)出(chu)新的(de)(de)(de)價值。”
同(tong)時，唐寧認為房(fang)地產(chan)價(jia)值(zhi)投資是要(yao)走出國(guo)門的(de)。“過去創造價(jia)值(zhi)的(de)方式也已經(jing)不(bu)適用了(le)。我們(men)需要(yao)能(neng)夠走出中國(guo)去，到全(quan)球(qiu)范圍內(nei)捕(bu)捉相應(ying)的(de)機(ji)會(hui)，通過全(quan)球(qiu)范圍內(nei)的(de)資產(chan)配置(zhi)，分(fen)散風險、優化組合；也需要(yao)我們(men)利用科(ke)(ke)(ke)技(ji)，捕(bu)捉到科(ke)(ke)(ke)技(ji)讓(rang)房(fang)地產(chan)變得更(geng)加有(you)價(jia)值(zhi)的(de)機(ji)會(hui)和可能(neng)。”談到這里，他向大(da)(da)家分(fen)享了(le)一(yi)(yi)個親身的(de)經(jing)歷，“我剛(gang)從新加坡(po)回來，上周(zhou)(zhou)我們(men)的(de)幾十位小黑(hei)卡(ka)客戶(hu)在(zai)新加坡(po)慶祝分(fen)公司3周(zhou)(zhou)年生日，之后他們(men)訪問了(le)我們(men)母(mu)基(ji)金旗(qi)下投資的(de)喜達屋集團的(de)一(yi)(yi)家科(ke)(ke)(ke)技(ji)酒店。到了(le)科(ke)(ke)(ke)技(ji)酒店里面，是由一(yi)(yi)個可愛的(de)機(ji)器人引導著(zhu)大(da)(da)家到各自的(de)房(fang)間，如果點一(yi)(yi)些吃的(de)、喝(he)的(de)，一(yi)(yi)會(hui)兒機(ji)器人就會(hui)自動送來。科(ke)(ke)(ke)技(ji)在(zai)改變著(zhu)金融，科(ke)(ke)(ke)技(ji)也在(zai)改變房(fang)地產(chan)投資。”
所以唐寧對(dui)未來房地產市場的(de)(de)第(di)一個(ge)判斷，就是過去的(de)(de)“暴利”時代已經(jing)過去，而價值投資，真正基(ji)于研究的(de)(de)投資，需要全球化的(de)(de)投資、關注科技的(de)(de)發展，未來房地產投資將呈現與之前完全不同的(de)(de)形態。
綜合回報、增值服務等訴求將越來越旺盛
在(zai)十(shi)七世(shi)紀，英(ying)(ying)國(guo)的(de)(de)(de)Grosvenor先生買(mai)了一片(pian)滿(man)是(shi)森林(lin)和(he)沼澤的(de)(de)(de)荒地，后(hou)來(lai)他(ta)們(men)就在(zai)這(zhe)片(pian)荒地上耐心開發(fa)(fa)了一個又(you)一個辦公樓(lou)、住宅、花園等(deng)等(deng)，而這(zhe)就是(shi)現在(zai)寸土寸金的(de)(de)(de)倫敦西區，隨著整(zheng)個區域(yu)的(de)(de)(de)高度商業化發(fa)(fa)展，這(zhe)位Grosvenor先生最終成為英(ying)(ying)國(guo)業主當中最富(fu)有(you)的(de)(de)(de)一位，財富(fu)甚至超過英(ying)(ying)國(guo)女(nv)王(wang)。而在(zai)今天，該家族不僅(jin)僅(jin)投(tou)資了英(ying)(ying)國(guo)，還投(tou)資了全(quan)球60多個主流國(guo)家的(de)(de)(de)房地產業務(wu)，并發(fa)(fa)起和(he)管理(li)了多支(zhi)大型房地產投(tou)資基金。
從Grosvenor家(jia)族的(de)(de)故事或許我(wo)們可以(yi)(yi)領會到，房(fang)地產(chan)投資(zi)并不僅(jin)僅(jin)是(shi)(shi)單純的(de)(de)置業(ye)購房(fang)，賺取房(fang)租(zu)或差價，一(yi)個成(cheng)功的(de)(de)房(fang)地產(chan)投資(zi)，往往包含了眾多(duo)增(zeng)值服務(wu)的(de)(de)理念(nian)。“隨著市場(chang)的(de)(de)成(cheng)熟化，現(xian)在(zai)我(wo)們的(de)(de)高(gao)凈(jing)值、超高(gao)凈(jing)值投資(zi)者所關注的(de)(de)維度，已經不再是(shi)(shi)單純的(de)(de)財務(wu)回報，而是(shi)(shi)逐漸轉移(yi)到綜合(he)目標、生活(huo)訴(su)求(qiu)、增(zeng)值服務(wu)等訴(su)求(qiu)上(shang)來。”唐寧(ning)在(zai)論壇上(shang)表示(shi)，“這(zhe)怎么理解呢？我(wo)們發現(xian)中國高(gao)凈(jing)值，超高(gao)凈(jing)值客戶的(de)(de)家(jia)庭正在(zai)做很(hen)多(duo)非(fei)常有意(yi)思的(de)(de)事情，包括移(yi)民(min)金融(rong)、投資(zi)移(yi)民(min)等等，出發點是(shi)(shi)為(wei)了下一(yi)代(dai)的(de)(de)教(jiao)育(yu)、為(wei)了下一(yi)代(dai)的(de)(de)職業(ye)發展，因此(ci)移(yi)民(min)金融(rong)、投資(zi)移(yi)民(min)成(cheng)為(wei)很(hen)多(duo)家(jia)庭的(de)(de)選擇，而這(zhe)些(xie)訴(su)求(qiu)往往都需要(yao)以(yi)(yi)房(fang)地產(chan)投資(zi)為(wei)載體來完成(cheng)。”
“移(yi)民金融、投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)移(yi)民其實(shi)是(shi)一個(ge)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)事情。”唐寧(ning)總(zong)結，“客戶(hu)需要的(de)(de)(de)(de)是(shi)既能夠達(da)成(cheng)(cheng)(cheng)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)(cheng)功，又達(da)成(cheng)(cheng)(cheng)移(yi)民的(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)(cheng)功，只(zhi)有房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)在(zai)完善(shan)的(de)(de)(de)(de)風控下，項目(mu)成(cheng)(cheng)(cheng)功了，才會(hui)有移(yi)民生活目(mu)標(biao)的(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)(cheng)功達(da)成(cheng)(cheng)(cheng)。這(zhe)些增(zeng)值的(de)(de)(de)(de)訴求(qiu)也不僅是(shi)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)移(yi)民，包(bao)括我們講的(de)(de)(de)(de)幫客戶(hu)下一代做的(de)(de)(de)(de)留(liu)學設計(ji)(ji)，比(bi)如把房(fang)(fang)子買(mai)在(zai)學區；也包(bao)括為個(ge)人(ren)養老、退休進(jin)行(xing)設計(ji)(ji)；為下一代順利傳承、接班進(jin)行(xing)設計(ji)(ji)，讓財富能夠順利傳承給子女(nv)，而(er)這(zhe)些都(dou)需要通(tong)過(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)方(fang)式。”
“所以目前(qian)中(zhong)國高凈(jing)值(zhi)(zhi)、超(chao)高凈(jing)值(zhi)(zhi)客戶(hu)對于房地產投(tou)資的(de)(de)訴求(qiu)已不(bu)再是過去的(de)(de)單(dan)純(chun)財(cai)務回(hui)報，而是對于各種相應的(de)(de)增值(zhi)(zhi)服務要(yao)求(qiu)越來越高，在這(zhe)個(ge)過程當中(zhong)，項目面臨(lin)的(de)(de)相關風險也(ye)會比較大。那么如何能夠做好防控？就需要(yao)有足(zu)夠的(de)(de)專(zhuan)業(ye)性，才能實(shi)現(xian)對下一代教育、職業(ye)發(fa)展的(de)(de)目標，或者是實(shi)現(xian)投(tou)資移民、養老、傳承等目標，這(zhe)是我(wo)的(de)(de)第二(er)個(ge)觀點。”
投資人自己DIY置業將轉變為依靠專業機構投資
唐寧認(ren)為(wei)，未來(lai)(lai)10年高凈值人(ren)士自(zi)己動手置業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)方式(shi)將(jiang)會(hui)越(yue)來(lai)(lai)越(yue)少(shao)，也就是(shi)(shi)自(zi)己動手挑(tiao)選城市、區域、地(di)段、房(fang)(fang)產(chan)，這(zhe)樣的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)投資(zi)(zi)的(de)(de)(de)方式(shi)會(hui)大(da)大(da)減(jian)少(shao)，更(geng)多的(de)(de)(de)將(jiang)是(shi)(shi)以(yi)和專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)合(he)作的(de)(de)(de)方式(shi)。專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)在(zai)房(fang)(fang)地(di)產(chan)投資(zi)(zi)過程中(zhong)，起到的(de)(de)(de)作用會(hui)越(yue)來(lai)(lai)越(yue)重要。對于非專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)個人(ren)投資(zi)(zi)人(ren)，注(zhu)意力(li)需(xu)(xu)要轉(zhuan)向去識別專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)機(ji)(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)上，讓機(ji)(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)去捕捉(zhuo)(zhuo)全球范圍內的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)投資(zi)(zi)收益(yi)(yi)機(ji)(ji)(ji)(ji)會(hui)，這(zhe)些(xie)收益(yi)(yi)不僅(jin)僅(jin)是(shi)(shi)財務收益(yi)(yi)，也包(bao)括各種(zhong)生活上的(de)(de)(de)綜合(he)收益(yi)(yi)，甚至(zhi)包(bao)括心靈的(de)(de)(de)平靜。很多人(ren)在(zai)國外買一套(tao)房(fang)(fang)子，房(fang)(fang)子是(shi)(shi)買了(le)(le)，結(jie)果前前后(hou)后(hou)的(de)(de)(de)一大(da)堆的(de)(de)(de)爛事，并沒(mei)有(you)好的(de)(de)(de)體驗，也沒(mei)有(you)好的(de)(de)(de)結(jie)果，還破壞了(le)(le)好心情。未來(lai)(lai)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)的(de)(de)(de)作用將(jiang)會(hui)越(yue)來(lai)(lai)越(yue)大(da)，投資(zi)(zi)者(zhe)需(xu)(xu)要做好機(ji)(ji)(ji)(ji)遇的(de)(de)(de)捕捉(zhuo)(zhuo)，知道(dao)有(you)哪些(xie)機(ji)(ji)(ji)(ji)遇、哪些(xie)可(ke)能(neng)，是(shi)(shi)投資(zi)(zi)者(zhe)個人(ren)過去所不知道(dao)的(de)(de)(de)，在(zai)知道(dao)了(le)(le)這(zhe)些(xie)可(ke)能(neng)之后(hou)，如何識別專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)機(ji)(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)，并監督專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)機(ji)(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)去做專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)事，只有(you)通過這(zhe)樣的(de)(de)(de)方式(shi)才(cai)能(neng)讓成(cheng)為(wei)未來(lai)(lai)10年、20年、甚至(zhi)更(geng)長一段時間里(li)房(fang)(fang)地(di)產(chan)投資(zi)(zi)增長的(de)(de)(de)受益(yi)(yi)者(zhe)。
