重慶2022年(nian)7月11日 /美(mei)通(tong)社/ -- 下面是贏(ying)商網對砂之船集團總(zong)裁許軍的采訪報道：
前言
舶(bo)來(lai)品奧(ao)特萊斯（OUTLETS），中國沉浮二十載。反復的疫情(qing)，凸顯與放大了其穿越周(zhou)期之韌性(xing)與魅力。
一份公開數據顯示(shi)，2007年-2021年，年銷(xiao)售額超10億元(yuan)+的高能(neng)奧萊(lai)項目從20個(ge)增至46個(ge)。其(qi)中(zhong)(zhong)，"20億+軍團"、"10億+軍團"中(zhong)(zhong)，砂之(zhi)船(chuan)分別占有3席和5席。
無疑，行走(zou)奧(ao)萊(lai)(lai)江湖(hu)14年，砂之(zhi)船早已是其中的佼(jiao)佼(jiao)者。它(ta)用14個項目筑起(qi)了自己的奧(ao)萊(lai)(lai)護(hu)城(cheng)河，亦在不(bu)變(bian)與變(bian)化間演繹著獨有的奧(ao)萊(lai)(lai)生(sheng)長劇本。
而(er)當(dang)國內奧萊(lai)行(xing)業從(cong)"百(bai)花齊放"步入"競爭加劇"階段，規模之戰的號角聲(sheng)響(xiang)起時，砂之船奧萊(lai)王國的新番大戲，即將(jiang)上演(yan)。
以(yi)此為機，贏商網對(dui)話砂之(zhi)船集團總裁許軍，以(yi)尋找答案：進(jin)軍奧萊行(xing)業14年，砂之(zhi)船變(bian)與不變(bian)背后(hou)的邏輯(ji)何在？國內(nei)奧萊行(xing)業的下半(ban)場，會走向何處？
砂之船(chuan)集團總裁許(xu)軍(jun)
01
14家奧萊186億銷售額，"不變"的獨到選址之道
以(yi)砂之(zhi)船(chuan)（重慶兩江）奧(ao)萊(lai)為起點(dian)，砂之(zhi)船(chuan)已(yi)在奧(ao)萊(lai)行業行走了14年，勢頭迅猛(meng)。
2008-2020年，砂之船(chuan)超(chao)級(ji)奧(ao)萊年平均(jun)增(zeng)(zeng)長(chang)率(lv)(lv)達(da)30%。即(ji)使在疫情承壓之下，業(ye)績表(biao)現(xian)依舊(jiu)搶眼。截至2021年底，砂之船(chuan)集團在營(ying)14家(jia)超(chao)級(ji)奧(ao)萊，2021年度總銷售額186億(yi)元(yuan)，年增(zeng)(zeng)長(chang)率(lv)(lv)為20%。當中，獨占鰲頭(tou)的(de)項目(mu)依舊(jiu)是最早開業(ye)的(de)砂之船(chuan)（重(zhong)慶兩江）奧(ao)萊，年銷售額超(chao)過20億(yi)元(yuan)。
在許軍看來(lai)，砂之船的穿越周期的反脆(cui)弱性(xing)離不開其"不變"的選址與聚客之道。
在選址上，砂之(zhi)船立業之(zhi)初即定下了"四(si)大(da)法則"：
連續13年摘下"業(ye)績第一"的砂(sha)之船(chuan)（重慶兩江）奧萊，無(wu)疑是上述選址(zhi)法則之下最成(cheng)功的樣本。
2005年(nian)，砂(sha)之船(chuan)拿(na)下(xia)重(zhong)慶(qing)機(ji)場路(lu)70畝地塊(kuai)，三年(nian)后(hou)，砂(sha)之船(chuan)（重(zhong)慶(qing)兩江(jiang)）奧萊面世。開業首(shou)年(nian)，業績(ji)4.5億元，躍居(ju)中國(guo)奧萊前(qian)三甲；第四(si)年(nian)銷售(shou)額升至12億元，年(nian)坪效2.2萬元，位居(ju)全國(guo)行業之首(shou)。行至2021年(nian)，這個(ge)項目憑借超(chao)20億元的成績(ji)，仍(reng)是砂(sha)之船(chuan)所有項目中的銷售(shou)冠(guan)軍(jun)。
選對了地，是(shi)砂之船（重慶兩江(jiang)）奧萊成為(wei)"常勝(sheng)將軍"的(de)(de)底層籌碼。它落地的(de)(de)機場路，所在區域已(yi)從157.59平方公里的(de)(de)"北(bei)部新區"功能區，擴(kuo)大至1200平方公里的(de)(de)"兩江(jiang)新區"。
依托成渝(yu)雙(shuang)城經濟圈、國際消費中心城市等利好政策，商業活力日益強勁的兩江新區成為重(zhong)慶商業市場最大的黑馬；
而依托(tuo)機場高速這一關鍵樞紐(niu)點(dian)，砂之船（重慶(qing)兩江）奧萊(lai)鎖定的(de)不僅僅是區(qu)域(yu)內(nei)客(ke)群，還(huan)有重慶(qing)周(zhou)邊區(qu)縣，以及(ji)四川(chuan)、貴(gui)州等(deng)地慕名(ming)(ming)而來(lai)的(de)名(ming)(ming)品買家們。
"這個(ge)項目面(mian)積不算最大，銷(xiao)售(shou)額(e)卻能保持(chi)得這么好，一方(fang)面(mian)是(shi)選址上眼光獨到，另一方(fang)面(mian)是(shi)經營上圍繞消費(fei)者不斷去(qu)改進和完善。"許(xu)軍(jun)對(dui)贏商網(wang)分析道。
獨到的選址(zhi)，是奧萊項目(mu)成(cheng)功(gong)的第一(yi)步。而要成(cheng)為"常勝將軍"，則需始終緊(jin)緊(jin)圍繞消(xiao)費客群，不(bu)斷(duan)升級改(gai)造，著力提升服務體驗，增(zeng)強線(xian)上線(xian)下(xia)互動，這(zhe)是砂之船"不(bu)變(bian)"的聚(ju)客之道。
02
征戰全國，藝術商業+超級奧萊開啟"蝶變"之旅
商(shang)(shang)業(ye)地(di)產頭條發(fa)布的《奧萊(lai)下半(ban)場要變天(tian)了//mp.weixin.qq.com/s/BsnEenGY1L7fj4g_qdzDbw》一文指出，2010年后，奧萊(lai)以每年新增(zeng)超10家(jia)的速度，狂奔向前。同(tong)時，二線城市(shi)(shi)成為主戰場，并吸引了部分自(zi)愿(yuan)驅車(che)前往周邊城市(shi)(shi)消費(fei)的親子家(jia)庭群體。在贏商(shang)(shang)網不(bu)完全(quan)統計(ji)的近200個項目(mu)中，二線城市(shi)(shi)占比65.4%。
砂(sha)之船（重慶兩江）奧萊(lai)的(de)成功引起(qi)社會各界(jie)的(de)關(guan)注，2011年(nian)，"砂(sha)之船"這個誕生于中國西(xi)部(bu)的(de)商(shang)業品牌(pai)首(shou)次走(zou)出(chu)重慶，開啟征戰(zhan)全國的(de)旅程。2011年(nian)6月24日，砂(sha)之船（杭州(zhou)）奧萊(lai)在錢(qian)江新(xin)城商(shang)圈開業，這是砂(sha)之船征戰(zhan)全國的(de)首(shou)秀之作。因(yin)獨特的(de)美學魅力，該(gai)項(xiang)目(mu)在杭州(zhou)G20峰會期(qi)間(jian)出(chu)現在央視(shi)屏幕(mu)上(shang)。
往后(hou)四年(nian)間，砂之船在(zai)重慶落下了第二子，并持續東擴進入了南(nan)京(jing)、合肥，以及(ji)南(nan)下闖(chuang)關昆明。版圖(tu)在(zai)擴張(zhang)，運營模(mo)式在(zai)進階。
2016年，已經擁有6個項目的砂之船，明確了自身的奧萊發展特色， 10月28日，砂之船集團創始人、董事局主席徐榮燦在"砂之船超級奧萊全球發布會"上發布"超(chao)(chao)(chao)級(ji)奧(ao)萊(lai)"獨有的(de)創(chuang)新商業(ye)理念，正式掀(xian)起"社交場景革命(ming)"，首推(tui)"1+N"超(chao)(chao)(chao)級(ji)奧(ao)萊(lai)模式，從傳統的(de)奧(ao)特(te)萊(lai)斯業(ye)態(tai)，發展為"超(chao)(chao)(chao)級(ji)奧(ao)萊(lai)"業(ye)態(tai)。（注(zhu)："N"指的(de)是圍(wei)繞健(jian)康、娛樂(le)、文化等(deng)打(da)造多元業(ye)態(tai)，包括超(chao)(chao)(chao)級(ji)兒童(tong)館(guan)、超(chao)(chao)(chao)級(ji)運(yun)動(dong)館(guan)、超(chao)(chao)(chao)級(ji)樂(le)園、超(chao)(chao)(chao)級(ji)農(nong)莊、超(chao)(chao)(chao)級(ji)家(jia)居等(deng)。）
砂之(zhi)船(chuan)集團創始人、董事局主(zhu)席徐榮燦在2016年(nian)“砂之(zhi)船(chuan)超級奧萊全球發布會(hui)”現場發布
近一年后，該模式下(xia)的首個項(xiang)目 -- 砂之(zhi)船（中東長春）超級奧(ao)萊(lai)落地。項(xiang)目由吉林中東集團與砂之(zhi)船集團聯手打造(zao)，開業(ye)后成為吉林省內體量最大(da)、品(pin)牌最多的奧(ao)特萊(lai)斯復合(he)型商業(ye)綜(zong)合(he)體。項(xiang)目總體量18萬㎡，一期就引進了600余國際國內名品(pin)。
業(ye)(ye)態上，該項(xiang)目不(bu)僅(jin)包含奧萊名品(pin)折扣中心，而且(qie)引進國(guo)內知名奢侈品(pin)集合(he)店+39意大利空間(jian)、超(chao)(chao)級運動(dong)、超(chao)(chao)級兒童、國(guo)際院(yuan)線、特色餐(can)飲、地鐵商街、美食工坊(fang)、生活家居(ju)等多元(yuan)化業(ye)(ye)態。
同年(nian)開(kai)業的砂之船(chuan)（西安）奧(ao)萊(lai)，以農(nong)(nong)耕文化為(wei)主題，打造出"二(er)郎崗(gang)"超級(ji)農(nong)(nong)莊(zhuang)，云集戲(xi)樓、水井、茶(cha)歇、民俗(su)、手工藝人、畫(hua)廊、咖啡、書(shu)吧、市井集市、回(hui)坊，還(huan)有天(tian)空(kong)農(nong)(nong)場種植體驗，純(chun)天(tian)然食材的現場作(zuo)坊，匯聚biangbiang面、涼皮(pi)、肉夾饃等60多(duo)種關中(zhong)小吃(chi)，讓消費者在農(nong)(nong)耕氛圍中(zhong)，享受和體驗別(bie)樣的民俗(su)藝術。
在砂之船總裁許(xu)軍看來，用打造"N"的思維，砂之船將(jiang)旗下(xia)的奧萊項目塑(su)造成了一個個活躍的線下(xia)社交生態圈(quan)。
超(chao)級奧(ao)萊戰(zhan)略意(yi)味著(zhu)運(yun)營(ying)模(mo)(mo)式(shi)(shi)的(de)轉變，此后砂之船(chuan)不再(zai)只是(shi)單純(chun)的(de)折扣(kou)名品shopping之地。保留"名品+折扣(kou)"經(jing)營(ying)模(mo)(mo)式(shi)(shi)外，其以(yi)項目所處城市地域(yu)(yu)文(wen)(wen)化為(wei)支點，將城市文(wen)(wen)化與建(jian)(jian)筑(zhu)文(wen)(wen)化充(chong)分融合，構建(jian)(jian)一個集名品購物、地域(yu)(yu)文(wen)(wen)化體驗、運(yun)動娛樂、休(xiu)閑美食為(wei)一體的(de)巨大社交消費場(chang)景，與消費者(zhe)形(xing)成強烈的(de)情(qing)感共鳴(ming)。
但"N"本身就(jiu)代表著(zhu)無限(xian)可能，基于(yu)此，超級奧萊的模式從來(lai)不是固定的，而是因地因時而異(yi)。
計劃于今年開業的砂之船（福州）超級(ji)奧萊(lai)、砂之船（南(nan)京江北新區）超級(ji)奧萊(lai)，無疑是力證(zheng)樣本(ben)。
許(xu)軍總裁對這兩個(ge)項目(mu)的評價(jia)，一個(ge)是"大"，另一個(ge)是"美"。
前(qian)者(zhe)(zhe)總體(ti)量33萬㎡，首(shou)次嘗(chang)試不閉店(dian)改造(zao)，打造(zao)了"超(chao)(chao)級名(ming)品"、"超(chao)(chao)級運動(dong)"、"超(chao)(chao)級兒童"等超(chao)(chao)級業態(tai)；后者(zhe)(zhe)是商(shang)場設計與原生態(tai)景(jing)(jing)(jing)觀(guan)的完美結合，定位(wei)為江北首(shou)個(ge)輕奢休閑消費場所，以河(he)谷和綠(lv)洲為靈感(gan)，利用(yong)原生態(tai)景(jing)(jing)(jing)觀(guan)圍繞(rao)河(he)景(jing)(jing)(jing)打造(zao)商(shang)場中庭，周邊充分融合綠(lv)植景(jing)(jing)(jing)觀(guan)、開放式空間、特色選店(dian)等元(yuan)素。
砂之(zhi)船積(ji)淀30多(duo)年(nian)藝術商業DNA，除"超級奧(ao)萊(lai)"模式外，還堅持(chi)"藝術商業"的(de)理念，在產品(pin)陳(chen)列(lie)、購物環境、建筑品(pin)位，均需要呈現"藝術美(mei)感"，而售(shou)后服(fu)務同樣不能(neng)打折(zhe)扣。
固有印(yin)象中(zhong)，奧萊商場總是大(da)大(da)的(de)(de)折扣(kou)標簽、貨品(pin)成堆的(de)(de)既視感。而藝術(shu)商業(ye)的(de)(de)內涵(han)在于賦予過季(ji)商品(pin)新的(de)(de)生命(ming)，讓消費(fei)者在舒適的(de)(de)環境里購(gou)買心儀的(de)(de)商品(pin)。
以(yi)(yi)(yi)藝(yi)術商業(ye)為DNA，以(yi)(yi)(yi)超(chao)級(ji)(ji)奧萊(lai)為術，砂之(zhi)船(chuan)的(de)奧萊(lai)商場(chang)不再是個(ge)(ge)冷冰冰的(de)"名品(pin)折扣(kou)賣場(chang)"。它可(ke)以(yi)(yi)(yi)蝶變為一個(ge)(ge)個(ge)(ge)超(chao)級(ji)(ji)游樂園、超(chao)級(ji)(ji)度假區，也可(ke)以(yi)(yi)(yi)是個(ge)(ge)超(chao)級(ji)(ji)社交場(chang)。
03
奧萊發展步入下半場，砂之船輕資產"謀變"
征戰全國的砂之船，目前在(zai)重(zhong)慶、杭州(zhou)(zhou)、南(nan)京、合肥、昆明、長春、西安、貴陽(yang)、長沙、蘭(lan)州(zhou)(zhou)、揚(yang)州(zhou)(zhou)、廈門(men)、蘇(su)州(zhou)(zhou)、福州(zhou)(zhou)、石家莊、上海、深圳、烏(wu)魯木齊18個直(zhi)轄市(shi)、省(sheng)會城市(shi)或高速發展城市(shi)簽約落(luo)地(di)20家大型超級(ji)(ji)奧(ao)(ao)萊，現在(zai)營(ying)的14家超級(ji)(ji)奧(ao)(ao)萊總(zong)投(tou)資超過200億(yi)元，總(zong)面(mian)積超過260萬平方米。值(zhi)得注(zhu)意的是，在(zai)這(zhe)20個超級(ji)(ji)奧(ao)(ao)萊項(xiang)目中，一(yi)半以上為輕資產(chan)項(xiang)目。
砂(sha)之船(chuan)總裁許軍向(xiang)贏商網(wang)透露，輕資產模(mo)式是接下來砂(sha)之船(chuan)的一個發力方向(xiang)。
據贏商大(da)數(shu)據不完(wan)全(quan)統計，截至2021年底，29個商業地(di)產企業（有(you)輕(qing)資(zi)產輸出業務(wu)，且(qie)總在管(guan)面(mian)積(ji)≥10萬㎡）共有(you)388個已開業在管(guan)輕(qing)資(zi)產商業項(xiang)目。
而(er)至(zhi)今年3月底，這一(yi)數字已(yi)經(jing)攀升至(zhi)417個（包括今年計劃開業項目）。
輕(qing)(qing)資產時代(dai)大勢浩浩蕩蕩，但機(ji)會從來(lai)不是(shi)雨露均沾。在砂(sha)之船(chuan)總(zong)裁許軍(jun)看來(lai)，在新加(jia)坡上市的REITs平臺，是(shi)砂(sha)之船(chuan)相較國(guo)內(nei)多數輕(qing)(qing)資產玩家(jia)的獨有之優勢。
2018年(nian)3月(yue)，砂(sha)之(zhi)船房(fang)地產(chan)投資信托（Sasseur REIT，股票代(dai)碼(ma):CRPU）在新加(jia)坡(po)交易所成功上市。砂(sha)之(zhi)船房(fang)地產(chan)投資信托的初始資產(chan)由砂(sha)之(zhi)船旗下四家優質項目——砂(sha)之(zhi)船（重(zhong)(zhong)慶兩江(jiang)）奧萊(lai)、砂(sha)之(zhi)船（重(zhong)(zhong)慶璧山(shan)）奧萊(lai)、砂(sha)之(zhi)船（合肥(fei)）奧萊(lai)、砂(sha)之(zhi)船（昆明(ming)）奧萊(lai)組成。
砂(sha)之(zhi)(zhi)船(chuan)房(fang)地產(chan)投資信(xin)托在新(xin)加(jia)坡上市，不僅是亞洲首個奧特萊(lai)斯(si)REITs，也(ye)是中國(guo)(guo)內地奧萊(lai)商業(ye)資產(chan)在國(guo)(guo)際(ji)資本市場按(an)照國(guo)(guo)際(ji)標(biao)準(zhun)發(fa)行的(de)第(di)一(yi)支(zhi)REITs產(chan)品，具(ju)有極其(qi)深遠(yuan)的(de)項目示范效應及行業(ye)參考價值。REITs上市之(zhi)(zhi)后(hou)，進(jin)而為下一(yi)步轉型輕(qing)資產(chan)做足準(zhun)備(bei)。
"過去10年(nian)，砂之船(chuan)重資(zi)產(chan)運(yun)作……經(jing)過中新互聯互通項目，我(wo)們通過不動產(chan)投(tou)資(zi)信托(tuo)，獲得了(le)強(qiang)有(you)力的(de)資(zi)金支持(chi)；與其同時依(yi)托(tuo)自身資(zi)管模式(shi)的(de)優勢加(jia)持(chi)，為砂之船(chuan)未來數(shu)年(nian)的(de)開店計劃和版圖擴張(zhang)也提(ti)供了(le)強(qiang)大的(de)保障(zhang)。"許(xu)軍介(jie)紹道。
在此之下。屬于(yu)砂之船的新十年故事，已(yi)經開(kai)始。
（附錄：問答精選）
以下是贏商網對砂之船集團總裁許軍專訪實錄（精選）：
▲贏商網：2021年，砂(sha)之船超級(ji)奧萊年增長率高達20%，背后原因有哪些？
許軍：高增長率(lv)背后(hou)是一(yi)套(tao)成熟的經營管(guan)理模式(shi)：一(yi)方(fang)(fang)面，在(zai)經營、管(guan)理上深(shen)抓基本功，持(chi)續實施精(jing)細(xi)化(hua)運作(zuo)，并創新經營方(fang)(fang)式(shi)；另一(yi)方(fang)(fang)面始終以消(xiao)費(fei)者(zhe)為中心，不斷提升服務體驗(yan)，增強線(xian)上線(xian)下互動等。
▲贏商網：能否以銷售額最高的(de)項目，做個詳細介紹？
許軍：發展(zhan)至今(jin)，2008年(nian)開業(ye)的(de)砂之船（重慶(qing)兩江）奧(ao)萊項目的(de)銷售(shou)額(e)始(shi)終排(pai)在(zai)第一。這(zhe)個項目面(mian)積不算最大，銷售(shou)額(e)卻能保持得這(zhe)么好，一個是選址的(de)獨到眼光，一個是專業(ye)的(de)運營(ying)能力。
十幾年前，重慶城(cheng)市(shi)發展已呈現向北趨(qu)勢，那時候還叫(jiao)北部新(xin)區(qu)(qu)，不(bu)叫(jiao)兩江新(xin)區(qu)(qu)。隨(sui)著城(cheng)市(shi)化進程不(bu)斷(duan)加(jia)速，北區(qu)(qu)新(xin)區(qu)(qu)日新(xin)月異(yi)，區(qu)(qu)域(yu)內消費力(li)不(bu)斷(duan)增(zeng)強。
同時(shi)，我們也看中(zhong)了(le)項目所在位置的交通(tong)便利性，靠(kao)近機場高速，輻射半徑大(da)。不僅可以輻射重慶的本地消費者，還可觸(chu)達周邊區縣，以及(ji)四(si)川、貴州等地的消費者。
考慮到區內(nei)環境、消(xiao)費力、經(jing)濟水平都(dou)在提高，2年前(qian)我們開始(shi)以消(xiao)費者為核心，對這(zhe)個項目進行升(sheng)級(ji)(ji)改造，內(nei)部(bu)稱為"二次(ci)創(chuang)業(ye)"。 我們把5樓電影院縮(suo)小一半，補充了餐飲美食、超級(ji)(ji)運動空間等業(ye)態。
值得(de)一提的是，重慶這個項目(mu)的團隊一直很穩定，開(kai)業(ye)到(dao)現在十幾年(nian)，有員工從一個小姑娘到(dao)成家立業(ye)，他們對(dui)項目(mu)越來越熟(shu)悉，自身專業(ye)能(neng)力也不(bu)斷成長。
▲贏商網：砂之船(chuan)的選址策略中(zhong)，除了城(cheng)市發展(zhan)規劃、項目(mu)交通通達性，還有(you)其他(ta)考(kao)慮因素嗎？
許軍：砂之船的(de)(de)(de)選(xuan)(xuan)址策略主要基(ji)于以下四(si)個(ge)方面：第一、一線城(cheng)市(shi)、省(sheng)會(hui)城(cheng)市(shi)及(ji)一些經濟(ji)較(jiao)為發達的(de)(de)(de)其他城(cheng)市(shi)；第二、在城(cheng)市(shi)區位上，會(hui)選(xuan)(xuan)取一些有未(wei)來發展政策規劃、發展潛力較(jiao)大的(de)(de)(de)區域；第三(san)、周邊要靠近交通樞紐，包括地(di)鐵(tie)、高鐵(tie)、機場、高速路口等；第四(si)、秉承";藝術商(shang)業 超級奧萊"的(de)(de)(de)理念(nian)，增強市(shi)區消(xiao)費者去往郊區消(xiao)費的(de)(de)(de)意愿，會(hui)選(xuan)(xuan)擇一些周邊生態環(huan)境良好的(de)(de)(de)地(di)段。
贏商網：超級奧萊"1+N"模(mo)式如何沖破了外界對奧萊"處理過(guo)季商(shang)品"這一固有印象？
許軍：表面上看，"N"是(shi)體(ti)驗業態(tai)(tai)的簡單疊加。但從思(si)維模式(shi)來(lai)說(shuo)，我們是(shi)要把它做(zuo)成一個(ge)線(xian)下社交生態(tai)(tai)圈的場景。
第一、餐飲配套要與(yu)當地的地域文(wen)化(hua)相(xiang)結合(he)，營(ying)造文(wen)化(hua)社交的理念。砂(sha)之船西安項目，結合(he)陜北農耕文(wen)化(hua)打(da)造了一個(ge)超級農莊，深受消費者喜愛(ai)。
第二(er)、針對兒童家(jia)庭、年(nian)輕人推(tui)出游(you)樂(le)社(she)交產品。砂之船長春項(xiang)目，通過增(zeng)加體驗業態---超(chao)級(ji)運動館、跑團俱樂(le)部，將(jiang)商場變成一個兒童家(jia)庭歡樂(le)的游(you)樂(le)場、年(nian)輕人社(she)交的場所。
除(chu)了(le)超級奧(ao)萊，砂之(zhi)船(chuan)與其他處理過季商品的奧(ao)萊另一個(ge)不同之(zhi)處是(shi)藝術商業。
藝(yi)術商(shang)業，在于賦(fu)予過季商(shang)品(pin)(pin)新的(de)生命。首先業態選品(pin)(pin)更(geng)加豐富，除了國際名品(pin)(pin)的(de)男裝、女裝、運(yun)動(dong)兒童(tong)外，還(huan)會(hui)增加黃金(jin)、珠寶、化(hua)妝品(pin)(pin)、時尚鐘(zhong)表、生活方式(shi)集合店等延展類別(bie)；其(qi)次(ci)管理和經營理念有別(bie)于傳統奧萊，只有商(shang)品(pin)(pin)價格(ge)是打折(zhe)的(de)，產品(pin)(pin)陳列、購物環(huan)境、建筑品(pin)(pin)位、服務(wu)質量等都不打折(zhe)，也(ye)就是"一折(zhe)三不折(zhe)"，由此為消費者(zhe)提供一個舒適的(de)購物環(huan)境。
▲贏商網：砂之(zhi)船(chuan)（福(fu)州）超級奧萊和(he)砂之(zhi)船(chuan)（南京江(jiang)北新區(qu)）超級奧萊將在(zai)2022年開(kai)業，這(zhe)兩個(ge)新項目(mu)有何(he)獨特之(zhi)處(chu)？
許軍：砂(sha)之船（福州(zhou)）超級奧萊，用(yong)一個字來形(xing)容，就(jiu)是(shi)大。第(di)一是(shi)總體量大，33萬㎡；第(di)二是(shi)可打造大而全(quan)的業態。
一方面(mian)，因為體量夠(gou)大，我(wo)們會把超(chao)級運(yun)動(dong)和(he)超(chao)級兒童兩個板(ban)塊做到(dao)更(geng)大，除了會體現在(zai)福建省最大的旗艦(jian)店(dian)外，也會結合一些運(yun)動(dong)設施、兒童設施配套打造(zao)潮流運(yun)動(dong)空間(jian)和(he)兒童游樂空間(jian)。
另一方面，在"1+N"的社交、體驗、購(gou)物業(ye)態(tai)外，會結合(he)項(xiang)目自身3A級景區和頂層空(kong)中花園、歐(ou)式建筑等特點，加入文旅、微(wei)度假、攝(she)影的業(ye)態(tai)。
砂(sha)之(zhi)船（南京江北(bei)新區）超級奧萊(lai)，用一個(ge)字來形容，就(jiu)是(shi)美。這個(ge)項(xiang)目是(shi)商場(chang)與河(he)(he)谷(gu)(gu)、綠洲(zhou)的(de)完美結(jie)合(he)(he)，以河(he)(he)谷(gu)(gu)、綠洲(zhou)為靈(ling)感(gan)，打(da)造商場(chang)動線(xian)。河(he)(he)水穿過商場(chang)，河(he)(he)流(liu)兩側是(shi)綠植覆蓋的(de)廣場(chang)及開放(fang)式空(kong)間，層(ceng)層(ceng)退臺的(de)設計，與景(jing)觀交(jiao)匯形成一座融合(he)(he)古都韻味、時尚(shang)名品和(he)趣活體驗的(de)多元(yuan)化藝術奧萊(lai)。
▲贏商網：福州項目是一(yi)個輕資(zi)產(chan)(chan)項目，未來輕資(zi)產(chan)(chan)模式(shi)會(hui)是砂之船的一(yi)個重(zhong)點發展方向嗎？
許軍：從(cong)目前來說，應(ying)該是(shi)的(de)(de)。無(wu)論(lun)是(shi)規模化，還是(shi)合作雙方(fang)的(de)(de)優勢(shi)互補，輕資(zi)產模式對我們來說都是(shi)非(fei)常(chang)有利(li)的(de)(de)。
雖然，做項(xiang)目可能會輕(qing)重結合、輕(qing)重并舉，但未來肯定是以輕(qing)資(zi)產(chan)(chan)運(yun)營模式為主。而且我們在新(xin)加坡有REITs平(ping)臺，把重資(zi)產(chan)(chan)變輕(qing)也是相對(dui)容(rong)易(yi)。
▲贏商網：在您(nin)看(kan)來(lai)，內(nei)地的(de)奧萊(lai)市場進入到了一個怎(zen)樣(yang)的(de)階段(duan)？
許軍：從(cong)2002年第一家奧萊(lai)(lai)開業算起，國(guo)(guo)內奧萊(lai)(lai)發(fa)展至今已有20年之(zhi)久。與美(mei)國(guo)(guo)等國(guo)(guo)家相比(bi)，算是處在一個初級階段。
但又不能粗暴地定義為"初級階段"，因為從國內奧萊行業(ye)的發展(zhan)進程、競爭激烈程度(du)來看，正是從"百花(hua)齊放"走向"競爭加(jia)劇(ju)"的階段。
競爭加劇，也是一個讓這個行(xing)業變得(de)更好的過程。因為(wei)有了競爭，我們就(jiu)會(hui)不斷迎合市場、迎合消費(fei)者進行(xing)創新(xin)，提高(gao)自身的運營能(neng)力(li)。
贏商網：未來會有更多的玩家加入奧(ao)萊市場(chang)嗎(ma)？
許軍：肯(ken)定(ding)會(hui)有(you)的(de)。商人是(shi)趨(qu)利(li)的(de)，在(zai)中國有(you)利(li)可圖的(de)東西都可以復制。但(dan)是(shi)，相比(bi)傳(chuan)統商業(ye)，奧萊這個行(xing)業(ye)門檻很高(gao)(gao)，對商業(ye)的(de)運營能(neng)力要求也高(gao)(gao)，會(hui)比(bi)普通商業(ye)做(zuo)起來更難。
做奧萊最難的事情是造客流，有了客流之后，才會(hui)有消費。
▲贏商網：疫(yi)情防控(kong)常(chang)態化(hua)之下(xia)，奧萊還(huan)能繼續(xu)保持高抗風(feng)險性嗎？
許軍：首(shou)先從過往20年的(de)(de)數據來看(kan)，奧(ao)萊(lai)這(zhe)個行業(ye)持(chi)續發展是(shi)(shi)沒有問題(ti)的(de)(de)。從2021年的(de)(de)數據看(kan)，疫(yi)情(qing)之下得益于經濟內循(xun)環、奢侈(chi)品消(xiao)費回流(liu)，奧(ao)萊(lai)商場(chang)業(ye)績井噴的(de)(de)現象應該是(shi)(shi)階段性(xing)的(de)(de)。我(wo)們要思考的(de)(de)是(shi)(shi)：人們生活(huo)方式、消(xiao)費心態(tai)的(de)(de)變(bian)化會(hui)如(ru)何繼續影響奧(ao)萊(lai)這(zhe)個行業(ye)？
比如(ru)說(shuo)：疫情下生(sheng)活(huo)方(fang)式發生(sheng)了改變，人(ren)們(men)不再愿意去(qu)到人(ren)多的地方(fang)，因為覺(jue)得(de)不太安全。那位(wei)于郊區、室內及(ji)戶外(wai)開放活(huo)動(dong)空間結合的奧萊項目，就給人(ren)們(men)提供了一個(ge)不錯的選擇。
另一方面，疫情過后人們的(de)消費(fei)力更謹慎了，對性價比提(ti)出了更高需求，而不僅僅是喜歡占便宜的(de)心態。
所以，無論從疫情(qing)還(huan)是經(jing)濟(ji)發(fa)展走勢看(kan)，我們對于(yu)奧萊(lai)行業發(fa)展還(huan)是蠻有(you)信心的。
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