廣州2018年8月22日電 /美通社/ -- 從黃金時代到白銀時代，房地產行業的結構性變化以及馬太效應的凸顯，要求房企在規模擴張的同時進一步把控好風險(xian)。如何(he)跑(pao)得(de)快的同時還(huan)能跑(pao)得(de)穩(wen)成為(wei)房企必修課，“地產黑馬”中(zhong)國奧(ao)園或許(xu)能夠提供(gong)借鑒(jian)。

8月(yue)20日，奧園發布了2018年中期(qi)業績(ji)報告。報告顯示，今年1-6月(yue)，公(gong)司完(wan)成合同(tong)銷(xiao)售人民(min)幣402.9億元，同(tong)比增(zeng)長143%；其中，6月(yue)單(dan)月(yue)實現合同(tong)銷(xiao)售人民(min)幣119.7億元，再創單(dan)月(yue)銷(xiao)售新高。同時，根據(ju) CRIC 數據(ju)，從2014年(nian)到(dao)2017年(nian)，奧(ao)園(yuan)(yuan)(yuan)的(de)銷(xiao)售規模排(pai)名由(you)(you)64位(wei)(wei)一路上(shang)升(sheng)至(zhi)40位(wei)(wei)，銷(xiao)售額也由(you)(you)122.2億元上(shang)升(sheng)至(zhi)455.9億元，年(nian)復合增長率高達55%。在規模不斷增長的(de)同時，奧(ao)園(yuan)(yuan)(yuan)的(de)行(xing)(xing)業地(di)位(wei)(wei)也不斷提高。CRIC 數據(ju)顯示，一年(nian)前的(de)2017年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)，奧(ao)園(yuan)(yuan)(yuan)以165億的(de)銷(xiao)售排(pai)名行(xing)(xing)業第47位(wei)(wei)，而一年(nian)后(hou)2018年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)，憑借著半(ban)年(nian)403億的(de)合約銷(xiao)售額，奧(ao)園(yuan)(yuan)(yuan)的(de)行(xing)(xing)業排(pai)名躍升(sheng)到(dao)第33位(wei)(wei)。速度與安全不一定是相悖的(de)。

在(zai)規模快(kuai)速擴張的(de)(de)道路(lu)上，不少房企狂飆突進是以加杠桿放(fang)大風險犧(xi)牲(sheng)公司的(de)(de)安全性為(wei)(wei)代價，然而奧園(yuan)在(zai)擴張的(de)(de)同時(shi)，獲(huo)得了國際資本(ben)市(shi)場對(dui)其成長(chang)性和(he)安全性的(de)(de)雙重認可。8月13日，惠譽上調(diao)奧園(yuan)評級展望(wang)，由“穩定”調(diao)升為(wei)(wei)“正面”，并確認企業(ye)信貸評級為(wei)(wei)“BB-”。這(zhe)是奧園(yuan)繼2016及2017年先后獲(huo)惠譽、穆迪(di)及標普(pu)三大國際評級機構上調(diao)企業(ye)信貸評級后再一次(ci)獲(huo)得上調(diao)評級。

連續三年獲得國際評級機構上調信貸評級，這在行業整體負債率居高不下、大環境融資渠道收緊、房企普遍資金鏈緊繃的情境下顯得尤為珍貴。這(zhe)可能也是(shi)最近三年唯一獲得三大國際(ji)評級(ji)機構連續上調(diao)評級(ji)的規模房企。

惠譽報告指(zhi)出(chu)，這(zhe)次調(diao)升評級展(zhan)望(wang)反映了奧園(yuan)2018年能夠實現(xian)超過人民幣600億(yi)元(yuan)(yuan)的(de)權益合同銷售，也反映了其日益多元(yuan)(yuan)化的(de)區(qu)域(yu)分布及快速開發策(ce)略的(de)執行(xing)能力。

奧園中報顯(xian)示(shi)，公司(si)上半年銷(xiao)售大增143%，凈利(li)(li)潤則大幅(fu)增長超過72%，綜合借貸成本(ben)穩定在(zai)7.3%，顯(xian)示(shi)出(chu)快速開發策略的執(zhi)行(xing)能(neng)力(li)、穩健的盈利(li)(li)能(neng)力(li)及良好的安全把(ba)控能(neng)力(li)。

（一）高速成長

信貸(dai)評級(ji)所評價的(de)目標是(shi)經濟(ji)主體按合同約定如期(qi)履行(xing)債務或其(qi)他義務的(de)能力(li)和(he)(he)意愿，揭示(shi)受評對(dui)象違(wei)約風(feng)險的(de)大(da)小，是(shi)對(dui)一(yi)個企業在成長(chang)性和(he)(he)安全(quan)性等全(quan)方位(wei)的(de)權(quan)威(wei)綜合評價。惠譽、穆迪(di)及(ji)標普是(shi)國(guo)際(ji)公認的(de)三大(da)國(guo)際(ji)權(quan)威(wei)評級(ji)機構。惠譽在上(shang)調奧(ao)園(yuan)評級(ji)展望的(de)報告中指(zhi)出，奧(ao)園(yuan)的(de)銷(xiao)售(shou)動力(li)強(qiang)勁，2018年(nian)上(shang)半年(nian)銷(xiao)售(shou)出色(se)，全(quan)年(nian)目標的(de)完成率較高。今年(nian)上(shang)半年(nian)，樓市全(quan)面調控下(xia)(xia)商(shang)品房銷(xiao)售(shou)增速連續下(xia)(xia)滑、行(xing)業集中度不斷(duan)提升，但奧(ao)園(yuan)還(huan)是(shi)取得了不錯的(de)成績。

根據(ju) CRIC 數據(ju)，奧(ao)園(yuan)約(yue)400億元(yuan)(yuan)的(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)額在房(fang)(fang)(fang)企上半年(nian)銷(xiao)(xiao)售(shou)額排行榜上位列第(di)33位。超過(guo)140%的(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)額同(tong)比(bi)增(zeng)速，已(yi)經遠高于(yu)全國(guo)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)12%的(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)額增(zeng)長(chang)及(ji)在港上市的(de)主(zhu)要內房(fang)(fang)(fang)企業44%的(de)平均增(zeng)長(chang)。而截至到今(jin)年(nian)7月(yue)底，奧(ao)園(yuan)合(he)同(tong)銷(xiao)(xiao)售(shou)已(yi)達(da)人民幣463.1億元(yuan)(yuan)，同(tong)樣同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)約(yue)143%，合(he)同(tong)銷(xiao)(xiao)售(shou)額已(yi)超過(guo)2017年(nian)全年(nian)的(de)455.9億元(yuan)(yuan)。

值(zhi)得注意的(de)是，奧(ao)園已(yi)完成(cheng)全(quan)年銷售(shou)目(mu)標(biao)的(de)63%，合同(tong)銷售(shou)金(jin)額權益比亦保持84%的(de)較(jiao)高(gao)水(shui)平。以2018 年可售(shou)資源1200 億(yi)作考慮，奧(ao)園完成(cheng)全(quan)年目(mu)標(biao)730億(yi)元的(de)銷售(shou)幾乎沒(mei)有懸念(nian)。

在(zai)(zai)盈利(li)方面(mian)，奧(ao)園(yuan)(yuan)同樣增(zeng)長迅速。報(bao)告期(qi)內，奧(ao)園(yuan)(yuan)實現毛(mao)利(li)潤(run)(run)人民幣(bi)39億(yi)元(yuan)，同比(bi)增(zeng)長78%；凈(jing)利(li)潤(run)(run)人民幣(bi)14.8億(yi)元(yuan)，同比(bi)增(zeng)長72%，歸屬(shu)上市公(gong)司(si)股東的(de)核(he)(he)心凈(jing)利(li)潤(run)(run)約(yue)人民幣(bi)11.6億(yi)元(yuan)，同比(bi)增(zeng)長57%。在(zai)(zai)反應房企盈利(li)能(neng)力(li)的(de)關鍵性(xing)指標 -- 核(he)(he)心利(li)潤(run)(run)率方面(mian)，奧(ao)園(yuan)(yuan)繼(ji)續保持行(xing)業較好水平(ping)。報(bao)告期(qi)內，公(gong)司(si)毛(mao)利(li)率約(yue)28.6%。

從中(zhong)(zhong)長期來看，規模的(de)擴大和(he)盈(ying)利的(de)提(ti)升有(you)賴(lai)于充足的(de)土地(di)儲備(bei)。截至(zhi)2018年6月30日，奧園(yuan)集團擁(yong)有(you)土地(di)儲備(bei)總建筑面(mian)積約3001萬平(ping)方米(mi)。總貨值約人民幣(bi)3275億元(yuan)，權(quan)益比約81%。奧園(yuan)集團多元(yuan)化拿地(di)方式有(you)效地(di)降低(di)了土地(di)成本(ben)。根據(ju)中(zhong)(zhong)報(bao)數據(ju)，奧園(yuan)平(ping)均土地(di)成本(ben)約每(mei)平(ping)方米(mi)人民幣(bi)2143元(yuan)。據(ju)不(bu)完(wan)全統計，這是已經披(pi)露中(zhong)(zhong)報(bao)的(de)房企(qi)中(zhong)(zhong)土地(di)成本(ben)較低(di)的(de)。

（二(er)）穩健前行

除了看到奧園業績強勁，良好的財務狀況和合理的投資布局背后的安全性亦是國際評級機構看好奧園的原因之一(yi)。從(cong)去(qu)年開始，房(fang)企的融資(zi)渠道就開始全面收緊(jin)，資(zi)信不足的中小房(fang)企和風格激進的高負債房(fang)企獲取銀(yin)行信貸受到限制，非標融資(zi)逐漸減少。

《21世紀經濟報道》顯示(shi)，今年(nian)4月以(yi)來(lai)，200多只(zhi)、上千億債券取消或推遲發行，債券融資(zi)難(nan)度增加波及地產(chan)行業。在“去杠桿”和(he)“房住不炒”政策基調(diao)下，房企融資(zi)繼續面臨艱難(nan)時(shi)刻。在寒冬(dong)中，才能(neng)體現房企的安(an)全邊際(ji)。于奧園而(er)言，多元化的融資(zi)和(he)合理的負(fu)債水平(ping)大(da)幅提升(sheng)了公司的避險(xian)能(neng)力，這一點也在上調(diao)的信貸評級中得到反映。

奧(ao)園中報顯示，截至2018年6月30日，公司的(de)凈負債率為67.5%，處于(yu)行業(ye)合理水平；綜合借貸成(cheng)本7.3%，保(bao)持(chi)穩定。奧(ao)園還通過境(jing)外俱(ju)樂部貸款(kuan)及(ji)美(mei)元債、境(jing)內公司債等多元化渠道募得(de)資金，確保(bao)資金的(de)安全性。

中報顯示，今(jin)年(nian)以來，奧(ao)園與南(nan)洋商業銀(yin)行(xing)(xing)、恒生銀(yin)行(xing)(xing)、工銀(yin)亞洲(zhou)、永隆銀(yin)行(xing)(xing)等(deng)銀(yin)行(xing)(xing)簽訂合(he)共約32億港元的(de)三年(nian)期境外(wai)俱樂部貸(dai)款，年(nian)息(xi)為三個(ge)月香港銀(yin)行(xing)(xing)同業拆息(xi)(HIBOR)加3.95%。同時，也先后(hou)成(cheng)(cheng)功完成(cheng)(cheng)三筆(bi)美元優(you)先票據(ju)發(fa)行(xing)(xing)及增(zeng)發(fa)，合(he)共募集資金6億美元。境內外(wai)資本(ben)市場(chang)融資渠道(dao)通暢，多元的(de)融資方(fang)式、穩定的(de)借(jie)貸(dai)成(cheng)(cheng)本(ben)和債(zhai)務結構，體(ti)現(xian)了(le)奧(ao)園高速發(fa)展下(xia)高質量的(de)財務表(biao)現(xian)。

事實上，奧(ao)園的(de)財務狀況一向穩健。安信國際證券研報顯示，公司(si)(si)2017的(de)年(nian)債務對銷(xiao)售比(bi)(bi)為92%，較在港上市的(de)中型發展商之平均值（106%）低出(chu)不少(shao)。此外，公司(si)(si)截至(zhi)2017年(nian)底的(de)凈債務對總權(quan)益(yi)比(bi)(bi)率只有56%，大幅低于行業平均值83%。

高(gao)度決定(ding)(ding)視野，眼光決定(ding)(ding)未來。對于(yu)(yu)市場的判(pan)斷是(shi)一家房企的真正功力(li)(li)所在(zai)，決定(ding)(ding)了(le)企業長(chang)(chang)期發展(zhan)潛力(li)(li)的高(gao)低。從過去幾年(nian)來看(kan)，奧園業績的成(cheng)長(chang)(chang)和安(an)全也有賴于(yu)(yu)合理的投資布局和區域深(shen)耕。從布局上來看(kan)，起(qi)家于(yu)(yu)華南的奧園除(chu)了(le)大本營以外，也開始向全國開展(zhan)布局，分散地域風險(xian)。

公(gong)司在(zai)2017年(nian)在(zai)30多個城(cheng)市(shi)(shi)新(xin)增(zeng)了58塊土地(di)，當(dang)中有36塊土地(di)位處位華南區以外的(de)新(xin)增(zeng)城(cheng)市(shi)(shi)，例如(ru)成都、西安 、泉州等(deng)。券商(shang)(shang)研(yan)究報告認(ren)為，公(gong)司一(yi)方(fang)面(mian)能夠享(xiang)受較低(di)的(de)土地(di)價格，另一(yi)方(fang)面(mian)亦受惠于三(san)四線城(cheng)市(shi)(shi)對房產需求上升(sheng)。券商(shang)(shang)研(yan)究報告還(huan)顯示，在(zai)衡量(liang)到行政資源、推盤供(gong)應及(ji)當(dang)地(di)需求后(hou)，每(mei)個城(cheng)市(shi)(shi)每(mei)年(nian)能夠做(zuo)到30至40億的(de)銷售是一(yi)個比較合理及(ji)優化的(de)局面(mian)。

在(zai)規模效應的助力之下，奧園(yuan)集(ji)團貫徹快速增(zeng)長與高(gao)質量(liang)發展并重的原則，面對集(ji)中度提(ti)高(gao)的行業環境及不確定性增(zeng)加的宏觀格局，可能會繼續走得更(geng)快更(geng)穩(wen)。