北京2021年3月15日 /美通社/ -- 攜程數據(ju)顯示，2020年前9個月中國住宿關店16萬家(jia)，十月份(fen)重開9萬家(jia)。除了(le)部分疫情服務店以及常規的(de)(de)改造升級店，7萬家(jia)酒店尚處(chu)在是(shi)否繼續營業和尋找接(jie)盤者的(de)(de)兩(liang)難境地當(dang)中，其中不乏高端(duan)酒店的(de)(de)身影(ying)。經過了(le)二十余年的(de)(de)高速發(fa)展(zhan)，中國酒店業從增量的(de)(de)時代(dai)逐(zhu)漸進入了(le)存量的(de)(de)時代(dai)。如何(he)使用(yong)和盤活存量，成為近段時間酒店業的(de)(de)熱門議(yi)題(ti)。

酒店行業存量比增量更有機會

在改(gai)革開放初期(qi)，隨著我(wo)(wo)國經(jing)濟(ji)進入(ru)高速(su)發(fa)展，酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)行(xing)(xing)業(ye)同樣經(jing)歷了一輪的高速(su)發(fa)展，但(dan)而今隨著我(wo)(wo)國經(jing)濟(ji)增速(su)開始(shi)進入(ru)穩步的低速(su)增長環境(jing)，酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)行(xing)(xing)業(ye)規模也開始(shi)從小(xiao)到大轉折(zhe)進入(ru)行(xing)(xing)業(ye)存量整合期(qi)。根據(ju)《中國酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)產業(ye)報告(gao)》數據(ju)，中國酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)存量市(shi)場中有約92萬(wan)(wan)家單體酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)，占比超過85%，可(ke)觸(chu)達的市(shi)場規模接(jie)近1萬(wan)(wan)億元。

近年來(lai)，首旅如家、華住、錦(jin)江系等都看到(dao)了存量(liang)(liang)(liang)(liang)單(dan)體酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)的(de)潛力，而且(qie)(qie)隨著新(xin)(xin)(xin)物業的(de)拓展(zhan)和(he)選址越(yue)來(lai)越(yue)難，在(zai)存量(liang)(liang)(liang)(liang)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)市(shi)場尋找商機成為酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)從業者瞄準的(de)新(xin)(xin)(xin)方向。業內(nei)人士透(tou)露，做一家增量(liang)(liang)(liang)(liang)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)至少(shao)三(san)年回(hui)本，而且(qie)(qie)要(yao)承(cheng)擔很大的(de)風(feng)險。如果(guo)做一個(ge)存量(liang)(liang)(liang)(liang)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)，則完(wan)全不同，中高端酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)大約需要(yao)3個(ge)月的(de)時間(jian)，即(ji)可(ke)完(wan)成更新(xin)(xin)(xin)改造，時間(jian)與資金成本遠(yuan)遠(yuan)低于新(xin)(xin)(xin)開業酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)。

目前，從整(zheng)(zheng)體(ti)流量(liang)(liang)的格局上來(lai)看(kan)，于外部獲取流量(liang)(liang)，不僅價格高昂(ang)，精準(zhun)度和轉化率均(jun)較低，且憑(ping)借資本并(bing)不能(neng)一勞永逸地解決這些痛點，所以很多企業都在試水存量(liang)(liang)的打造。在整(zheng)(zheng)個大(da)經濟環境下，革新酒店存量(liang)(liang)市(shi)場(chang)呈現強勁的增長勢頭，增量(liang)(liang)市(shi)場(chang)向存量(liang)(liang)市(shi)場(chang)推進(jin)成為(wei)必然(ran)過程。

此外，之前被地方政府(fu)和房地產開(kai)發(fa)商基于項(xiang)目(mu)溢價以及招商引(yin)資(zi)需求所新建的高端(duan)酒店(dian)(dian)正在回(hui)歸市場化運作——2%-4%的投(tou)(tou)資(zi)回(hui)報率以及超過30年的回(hui)報周(zhou)期已經無法滿足需求。這些存量(liang)高端(duan)酒店(dian)(dian)項(xiang)目(mu)迫切需要進(jin)行資(zi)產化管理，使其產生更好的投(tou)(tou)資(zi)回(hui)報。

浩華管(guan)理(li)顧問(wen)公(gong)司(si)(si)4月發(fa)布的(de)《2020年中國酒(jiu)(jiu)店(dian)投資(zi)和(he)(he)資(zi)產管(guan)理(li)趨勢展望報告》結(jie)果顯示55%的(de)受訪(fang)者認為未來(lai)酒(jiu)(jiu)店(dian)投資(zi)將更偏重于存(cun)量物(wu)業的(de)升(sheng)級改造(zao)，盡管(guan)新酒(jiu)(jiu)店(dian)開發(fa)依然是不可(ke)小覷的(de)增量來(lai)源，但存(cun)量物(wu)業的(de)升(sheng)級改造(zao)逐漸(jian)成(cheng)為酒(jiu)(jiu)店(dian)投資(zi)的(de)主旋律(lv)。其(qi)中高端酒(jiu)(jiu)店(dian)正(zheng)成(cheng)為存(cun)量改造(zao)與(yu)升(sheng)級型投資(zi)的(de)關注焦點。“一(yi)方面是由于核心(xin)城市(shi)(shi)土地(di)(di)供應的(de)逐漸(jian)減少，限制了新酒(jiu)(jiu)店(dian)的(de)開發(fa)；另一(yi)方面城市(shi)(shi)里尤(you)其(qi)是一(yi)線(xian)(xian)和(he)(he)新一(yi)線(xian)(xian)城市(shi)(shi)的(de)成(cheng)熟都市(shi)(shi)商圈和(he)(he)酒(jiu)(jiu)店(dian)開發(fa)地(di)(di)點，大量的(de)存(cun)量物(wu)業面臨(lin)著(zhu)設施老(lao)化、風格的(de)陳舊、競爭力(li)的(de)下降，也(ye)面臨(lin)著(zhu)重新投資(zi)升(sheng)級改造(zao)的(de)機會。”浩華(hua)管(guan)理(li)顧問(wen)公(gong)司(si)(si)董事李芝惠女士在2020年萬達酒(jiu)(jiu)店(dian)智(zhi)享投資(zi)沙龍(long)寧波站上的(de)分享。

行業整合邏輯發生本質變化

疫(yi)情之下，酒(jiu)店行業的(de)整(zheng)合邏輯和發(fa)展(zhan)進(jin)程將發(fa)生質的(de)變化，品(pin)(pin)(pin)牌(pai)供給(gei)與市場需求的(de)結構性錯配問(wen)題(ti)凸顯(xian)，面臨(lin)品(pin)(pin)(pin)牌(pai)類(lei)型培育與運(yun)維(wei)調(diao)整(zheng)等諸多(duo)問(wen)題(ti)。面對這些挑戰，邁點研究院發(fa)布的(de)《2019-2020年(nian)中國旅(lv)游住宿品(pin)(pin)(pin)牌(pai)發(fa)展(zhan)報告》中提(ti)出，各類(lei)型旅(lv)游住宿品(pin)(pin)(pin)牌(pai)均需要素(su)整(zheng)合，實現精進(jin)管理；并在(zai)改進(jin)供給(gei)、優(you)質競爭及存量(liang)改造，實現運(yun)營優(you)化；加快(kuai)產品(pin)(pin)(pin)服(fu)務轉型，保證(zheng)運(yun)維(wei)升級(ji)和資產增效。

圍繞消費需求所進行的運營升級將是存量資產增效的關鍵點。就此，萬達酒店及度假村提煉出了2個關鍵詞——共享和跨界。在這個運營理念中，酒店不僅僅是住宿，而是一個能為消費者提供滿足其需求的美好生活方式空間，并以“坪效”作為準繩，不斷提升投資價值。萬達酒店及度假村副總裁陳孟超先生介紹道：“具有復合空間運營能力才能提高酒店投資坪效。”在(zai)寧(ning)波(bo)萬(wan)達美華(hua)酒(jiu)店(dian)｜京東(dong)京造(zao)酒(jiu)店(dian)的(de)公共空間(jian)，晚上剛舉辦(ban)賽博朋(peng)克派對，第二天上午便承(cheng)辦(ban)投資沙龍；前廳服務(wu)人(ren)員在(zai)共享服務(wu)島臺的(de)一側協助旅客(ke)自助辦(ban)理入住和退(tui)房，而在(zai)另一側能制作咖啡(fei)和輕食；在(zai)寧(ning)波(bo)萬(wan)達美華(hua)酒(jiu)店(dian)的(de)大堂空間(jian)里，疊(die)加了京東(dong)京造(zao)新零(ling)售和樊登讀書線(xian)下(xia)閱讀等(deng)多種消費場景。

再(zai)以(yi)2020年6月開(kai)業的(de)上(shang)海打浦橋(qiao)萬(wan)達悅(yue)華酒(jiu)(jiu)(jiu)店翻牌為(wei)例，萬(wan)達酒(jiu)(jiu)(jiu)店基于“酒(jiu)(jiu)(jiu)店設(she)計(ji)、建設(she)和運營(ying)的(de)一(yi)體(ti)化(hua)管控”，根據社會發展和消費(fei)者行為(wei)變化(hua)而創(chuang)新，在(zai)(zai)整體(ti)結構(gou)不變的(de)前提下，處(chu)理好“改(gai)”與“留”的(de)關系，經(jing)過84天(tian)不停業的(de)改(gai)造，將單(dan)間客房全口(kou)徑翻牌成本控制在(zai)(zai)2萬(wan)元(yuan)，并(bing)提高了(le)上(shang)海萬(wan)達悅(yue)華酒(jiu)(jiu)(jiu)店的(de)經(jing)濟效(xiao)益：開(kai)業后72小(xiao)時(shi)即滿房，首月滿房累積23次，首月出租(zu)率98%，RevPAR（平均客房收益）達到309元(yuan)（2020年1月該酒(jiu)(jiu)(jiu)店的(de)出租(zu)率為(wei)53%，RevPAR為(wei)165元(yuan)），平均GOP營(ying)業毛利率達到69%。且消費(fei)不是(shi)一(yi)次性的(de)，原酒(jiu)(jiu)(jiu)店的(de)客戶也成為(wei)具有(you)粘性、品牌忠誠度的(de)可運營(ying)流量。

萬(wan)達(da)(da)酒(jiu)店及度假村正在翻(fan)牌(pai)無錫(xi)錦江(jiang)大飯店，改造成(cheng)為無錫(xi)中心(xin)萬(wan)達(da)(da)頤華(hua)酒(jiu)店——一家計劃在今年上半年開業的高端生活方式酒(jiu)店。此(ci)舉(ju)在業界看來，又將在提升(sheng)用戶轉化(hua)率，有效降低獲(huo)客和運營成(cheng)本方面探出新(xin)路。

萬(wan)達無錫頤華酒店(dian)(dian)位(wei)于無錫市(shi)中心，臨窗環顧(gu)四周，京杭運河源遠(yuan)流長(chang)，錫惠景區古(gu)色古(gu)香(xiang)，市(shi)區高樓林立(li)，飯(fan)店(dian)(dian)鬧中取靜，置身于此,讓匆匆的(de)(de)旅人在這座地標性的(de)(de)建筑內感受古(gu)老與現代的(de)(de)時(shi)光碰撞。

無錫(xi)萬達頤(yi)華(hua)酒(jiu)店(dian)(dian)的設(she)計(ji)(ji)以(yi)“時(shi)光的故(gu)事”為題(ti)，通過對(dui)高(gao)端酒(jiu)店(dian)(dian)的升級改造，意在開啟一場(chang)古今時(shi)光對(dui)話之(zhi)旅，在記憶高(gao)點(dian)的基礎上以(yi)設(she)計(ji)(ji)賦能，重述(shu)無錫(xi)大(da)飯店(dian)(dian)的榮光，于有限的酒(jiu)店(dian)(dian)空間內帶領每一位來錫(xi)旅人翻閱(yue)近現代無錫(xi)這座城市的百(bai)年(nian)繁榮發(fa)展史(shi)。一千多(duo)平的大(da)堂，十米多(duo)的挑高(gao)，頂(ding)層360度旋轉餐廳(ting)的錫(xi)式經典符號(hao)華(hua)麗重生，將(jiang)以(yi)更(geng)有趣味、有溫度的姿態重現在眾人視野(ye)。

著名經濟學家(jia)韓秀(xiu)云曾(ceng)預言，一旦疫情逐步消散(san)，文旅(lv)市場(chang)將成猛烈增長態(tai)勢(shi)，因為大(da)家(jia)在家(jia)憋(bie)得(de)太久了。而伴隨(sui)消費升級的(de)海量(liang)需求(qiu)，中(zhong)高端酒店迸發前所(suo)未有(you)的(de)活(huo)力，如何(he)盤(pan)活(huo)巨量(liang)的(de)存(cun)量(liang)市場(chang)，于這片(pian)紅海中(zhong)開(kai)辟新(xin)藍(lan)海，還需要企(qi)業持續探索。