北京2021年9月(yue)23日(ri) /美通社(she)/ -- 進入三季(ji)度，一系列產(chan)業(ye)新政(zheng)(zheng)(zheng)陸續(xu)出臺，從(cong)(cong)“雙(shuang)減”政(zheng)(zheng)(zheng)策到(dao)互聯網反壟(long)斷，從(cong)(cong)設(she)立北京證券交易所(suo)到(dao)“831”城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更(geng)新行動(dong)計劃，每一條新政(zheng)(zheng)(zheng)都時刻(ke)牽動(dong)著(zhu)北京辦公(gong)樓市(shi)(shi)(shi)場敏感的(de)神(shen)經(jing)(jing)。中(zhong)國經(jing)(jing)濟(ji)正在從(cong)(cong)高增(zeng)長(chang)階段向高質量發展(zhan)階段邁進，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)發展(zhan)也(ye)正在從(cong)(cong)“增(zeng)量時代(dai)”進入“存量時代(dai)”，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更(geng)新已(yi)(yi)經(jing)(jing)上升到(dao)國家戰略層(ceng)面。高力(li)國際華(hua)北區董事(shi)總經(jing)(jing)理嚴區海表示：在新的(de)發展(zhan)階段，各個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)都在積極出臺個(ge)性化(hua)政(zheng)(zheng)(zheng)策，實施城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更(geng)新行動(dong)正在成為各個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)共識。北京從(cong)(cong)定(ding)位“四個(ge)中(zhong)心”開始，“疏解非首都功(gong)能(neng)”和“聚集高端產(chan)業(ye)和人口”就已(yi)(yi)經(jing)(jing)成為城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更(geng)新的(de)核心目標。

8月31日，北京市(shi)人民政(zheng)府發布《北京市(shi)城市(shi)更新行(xing)動計劃（2021-2025年(nian)）》。高力國際華北區副(fu)董事總經(jing)理陳(chen)難認為此(ci)次(ci)“831”新政(zheng)的出臺(tai)，與之前政(zheng)策最大的不(bu)同(tong)就是頒布了具(ju)體量化目(mu)標，同(tong)時(shi)明確(que)(que)了時(shi)間表。此(ci)次(ci)新政(zheng)共(gong)涉及(ji)(ji)六大類(lei)更新項目(mu)類(lei)型，再(zai)次(ci)明確(que)(que)了城市(shi)更新并(bing)不(bu)限于舊(jiu)樓改(gai)造(zao)(zao)(zao)、寫字(zi)樓和商(shang)業(ye)改(gai)造(zao)(zao)(zao)，同(tong)時(shi)也涉及(ji)(ji)工(gong)業(ye)廠房、老舊(jiu)園區和公共(gong)設施等項目(mu)改(gai)造(zao)(zao)(zao)。政(zheng)策明確(que)(que)了到2025年(nian)，重點推動500萬平方米左右低(di)(di)效(xiao)老舊(jiu)樓宇改(gai)造(zao)(zao)(zao)升級，完(wan)成22個傳統商(shang)圈改(gai)造(zao)(zao)(zao)升級，及(ji)(ji)有(you)序(xu)推進700處老舊(jiu)廠房更新改(gai)造(zao)(zao)(zao)、低(di)(di)效(xiao)產(chan)業(ye)園區“騰籠換(huan)鳥”。

高(gao)力國際華北區副董(dong)事(shi)總經(jing)(jing)理陳難認為“831”新政(zheng)體(ti)現(xian)了(le)城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)(geng)(geng)新所具備(bei)的(de)(de)(de)三個(ge)(ge)核(he)心價(jia)值(zhi)(zhi)，即社會(hui)經(jing)(jing)濟(ji)價(jia)值(zhi)(zhi)、城(cheng)(cheng)市(shi)經(jing)(jing)濟(ji)價(jia)值(zhi)(zhi)和(he)資產(chan)(chan)經(jing)(jing)濟(ji)價(jia)值(zhi)(zhi)。社會(hui)經(jing)(jing)濟(ji)價(jia)值(zhi)(zhi)體(ti)現(xian)在(zai)產(chan)(chan)業升級和(he)消費需求提(ti)升兩大方面(mian)(mian)，最終的(de)(de)(de)影響是(shi)(shi)在(zai)城(cheng)(cheng)市(shi)GDP、稅收(shou)和(he)就業方面(mian)(mian)的(de)(de)(de)帶動作用。城(cheng)(cheng)市(shi)經(jing)(jing)濟(ji)價(jia)值(zhi)(zhi)體(ti)現(xian)在(zai)城(cheng)(cheng)市(shi)形象(xiang)、居(ju)民(min)幸福(fu)感(gan)和(he)獲得感(gan)、人口素質(zhi)等方面(mian)(mian)。資產(chan)(chan)經(jing)(jing)濟(ji)價(jia)值(zhi)(zhi)則(ze)更(geng)(geng)(geng)注重(zhong)項目自身的(de)(de)(de)再生價(jia)值(zhi)(zhi)，如(ru)樓(lou)(lou)宇再生價(jia)值(zhi)(zhi)。樓(lou)(lou)宇更(geng)(geng)(geng)新不僅能為產(chan)(chan)業提(ti)供(gong)更(geng)(geng)(geng)優質(zhi)的(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)空間(jian)，還可(ke)以吸(xi)引(yin)高(gao)素質(zhi)人才，提(ti)升城(cheng)(cheng)市(shi)產(chan)(chan)業聚集(ji)效應(ying)。可(ke)以說，樓(lou)(lou)宇更(geng)(geng)(geng)新是(shi)(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)發(fa)展(zhan)和(he)人口聚集(ji)的(de)(de)(de)重(zhong)要抓手，樓(lou)(lou)宇一邊承載著(zhu)產(chan)(chan)業發(fa)展(zhan)，一邊服務(wu)著(zhu)辦(ban)公人群。從這個(ge)(ge)角度來講，樓(lou)(lou)宇改造的(de)(de)(de)標準并不是(shi)(shi)越高(gao)越好(hao)，應(ying)該更(geng)(geng)(geng)注重(zhong)市(shi)場和(he)客戶(hu)需求。

高力國(guo)際通(tong)過(guo)對三(san)(san)季度(du)(du)政策(ce)和市(shi)場(chang)(chang)數據的(de)解析(xi)看(kan)到(dao)(dao)，北京(jing)甲級(ji)(ji)寫(xie)字(zi)樓市(shi)場(chang)(chang)三(san)(san)季度(du)(du)依然實現(xian)穩(wen)(wen)定(ding)去(qu)化，市(shi)場(chang)(chang)需(xu)求(qiu)(qiu)已經(jing)回歸(gui)常(chang)態(tai)。雖然市(shi)場(chang)(chang)需(xu)求(qiu)(qiu)在(zai)三(san)(san)季度(du)(du)如(ru)預期(qi)出現(xian)了放緩，但從(cong)數據上(shang)看(kan)依然保持了較高的(de)需(xu)求(qiu)(qiu)水平，達到(dao)(dao)21.5萬(wan)平方米(mi)。若(ruo)剔(ti)除(chu)自(zi)用(yong)面積的(de)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)，凈吸納量(liang)(liang)仍維持在(zai)17.1萬(wan)平方米(mi)。如(ru)果再(zai)細分需(xu)求(qiu)(qiu)來(lai)源(yuan)，我們發現(xian)本季度(du)(du)的(de)凈吸納量(liang)(liang)受到(dao)(dao)單一(yi)(yi)租(zu)(zu)戶的(de)大(da)(da)宗(zong)租(zu)(zu)賃交易的(de)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)很大(da)(da)，超過(guo)8萬(wan)平米(mi)，也就是說若(ruo)剔(ti)除(chu)此交易影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)，全市(shi)場(chang)(chang)凈吸納量(liang)(liang)僅(jin)為8.8萬(wan)平方米(mi)。由此可見，北京(jing)甲級(ji)(ji)寫(xie)字(zi)樓市(shi)場(chang)(chang)需(xu)求(qiu)(qiu)實際上(shang)已經(jing)回歸(gui)常(chang)態(tai)。在(zai)甲級(ji)(ji)寫(xie)字(zi)樓新增供應方面，隨著陽光金融中心(xin)在(zai)本季度(du)(du)入市(shi)，中服地塊北區所有在(zai)建項(xiang)目(mu)均(jun)已入市(shi)，今(jin)年前三(san)(san)季度(du)(du)累計新增供應量(liang)(liang)達到(dao)(dao)57萬(wan)平方米(mi)。受益于前三(san)(san)季度(du)(du)旺盛的(de)市(shi)場(chang)(chang)需(xu)求(qiu)(qiu)，空置率進一(yi)(yi)步(bu)降至16.7%，環(huan)比下降1.4個百(bai)分點。市(shi)場(chang)(chang)租(zu)(zu)金維持在(zai)341.1元每月每平米(mi)，環(huan)比微(wei)漲0.1%，這也是租(zu)(zu)金在(zai)連續9個季度(du)(du)下跌(die)后首次實現(xian)企穩(wen)(wen)。

在子市場表現方面，CBD的表現可謂是一枝獨秀。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示高力(li)國(guo)際從(cong)一季(ji)度(du)就強(qiang)調北(bei)京(jing)辦(ban)公(gong)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)的兩大特點：第一，東(dong)(dong)部市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)租(zu)金性(xing)價比(bi)凸顯。從(cong)2018年二(er)季(ji)度(du)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)租(zu)金觸及最高點后(hou)，CBD子市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)的租(zu)金已經回(hui)調超(chao)過(guo)12%，調整(zheng)幅度(du)僅(jin)次于燕(yan)莎和(he)望(wang)京(jing)酒仙(xian)橋市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)。CBD是(shi)(shi)目(mu)前(qian)東(dong)(dong)部市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)中唯一具備高性(xing)價比(bi)和(he)足夠(gou)優質辦(ban)公(gong)空(kong)間(jian)的子市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)，同(tong)時也(ye)是(shi)(shi)唯一被劃入(ru)自(zi)貿區(qu)范(fan)圍的甲(jia)級寫字樓(lou)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)。第二(er)，大面(mian)積需(xu)求和(he)供給錯配問(wen)題(ti)依然嚴重(zhong)。北(bei)京(jing)辦(ban)公(gong)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)依然存在(zai)(zai)大面(mian)積辦(ban)公(gong)需(xu)求和(he)閑(xian)置辦(ban)公(gong)空(kong)間(jian)在(zai)(zai)地(di)理位置上(shang)(shang)的錯配問(wen)題(ti)。整(zheng)體上(shang)(shang)看，新(xin)增的大面(mian)積需(xu)求集中在(zai)(zai)中關村、上(shang)(shang)地(di)和(he)望(wang)京(jing)酒仙(xian)橋區(qu)域，而目(mu)前(qian)可利用(yong)的產業辦(ban)公(gong)空(kong)間(jian)大多集中在(zai)(zai)CBD和(he)麗(li)澤區(qu)域，而這(zhe)兩個子市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)也(ye)是(shi)(shi)目(mu)前(qian)租(zu)賃(lin)交易最火熱的區(qu)域。從(cong)今年前(qian)三(san)季(ji)度(du)的市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)去化來看，CBD占全市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)凈(jing)吸納量的比(bi)重(zhong)從(cong)Q1的23%上(shang)(shang)升到Q2的34%，到了三(san)季(ji)度(du)更(geng)是(shi)(shi)上(shang)(shang)升到69%，占比(bi)逐(zhu)季(ji)提升。

在(zai)(zai)成熟產(chan)業(ye)園市(shi)(shi)場(chang)方(fang)面，部分子市(shi)(shi)場(chang)短期(qi)內受(shou)“雙減(jian)”政(zheng)策(ce)影響較大(da)，但(dan)市(shi)(shi)場(chang)需求依(yi)然(ran)非(fei)常(chang)旺盛(sheng)。如(ru)寫字(zi)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)場(chang)一樣，產(chan)業(ye)園市(shi)(shi)場(chang)本季度(du)(du)(du)凈吸納(na)量也出(chu)現回落(luo)，達到12.6萬平(ping)方(fang)米，空(kong)(kong)置率進一步(bu)降至16.9%，租(zu)金依(yi)然(ran)穩定在(zai)(zai)128.4元每(mei)月每(mei)平(ping)米。雖然(ran)本季度(du)(du)(du)影響較大(da)的(de)(de)事(shi)件(jian)是“雙減(jian)”政(zheng)策(ce)后(hou)在(zai)(zai)線教育企業(ye)的(de)(de)退(tui)租(zu)，但(dan)該政(zheng)策(ce)對全市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)影響非(fei)常(chang)有限，而且(qie)對于不(bu)同(tong)(tong)區域和(he)樓(lou)(lou)宇(yu)的(de)(de)沖擊也不(bu)同(tong)(tong)。從區域來看，主(zhu)要影響還是集(ji)中(zhong)(zhong)在(zai)(zai)望京酒(jiu)仙橋，上(shang)地和(he)中(zhong)(zhong)關村(cun)。從樓(lou)(lou)宇(yu)級別(bie)來講，甲(jia)級樓(lou)(lou)宇(yu)受(shou)影響較小(xiao)，影響主(zhu)要集(ji)中(zhong)(zhong)在(zai)(zai)乙級樓(lou)(lou)宇(yu)和(he)產(chan)業(ye)園項目中(zhong)(zhong)。據不(bu)完(wan)全統計，在(zai)(zai)甲(jia)級寫字(zi)樓(lou)(lou)中(zhong)(zhong)的(de)(de)退(tui)租(zu)面積(ji)占比(bi)不(bu)到10%。由于在(zai)(zai)線教育企業(ye)普(pu)遍集(ji)中(zhong)(zhong)在(zai)(zai)望京酒(jiu)仙橋、上(shang)地等低空(kong)(kong)置率的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)，大(da)面積(ji)騰退(tui)正好(hao)為其他企業(ye)的(de)(de)新(xin)增(zeng)辦公需求提供了空(kong)(kong)間。同(tong)(tong)時，在(zai)(zai)線教育企業(ye)退(tui)出(chu)的(de)(de)面積(ji)多數(shu)具有嶄新(xin)裝(zhuang)修及辦公家具，因此該類面積(ji)投入市(shi)(shi)場(chang)后(hou)非(fei)常(chang)受(shou)互聯網企業(ye)的(de)(de)歡迎。除(chu)了少數(shu)“專(zhuan)業(ye)”教培樓(lou)(lou)宇(yu)外，業(ye)主(zhu)普(pu)遍持(chi)有樂觀態度(du)(du)(du)，尚(shang)未出(chu)現過(guo)分擔憂(you)后(hou)續出(chu)租(zu)的(de)(de)情況。

在(zai)(zai)產業(ye)(ye)園子市(shi)(shi)場(chang)的(de)表(biao)現方面，北京經(jing)濟技(ji)(ji)術開(kai)發(fa)區(qu)（即亦(yi)莊(zhuang)產業(ye)(ye)園市(shi)(shi)場(chang)）在(zai)(zai)“兩區(qu)建設”一(yi)周年(nian)之際結出了(le)豐碩的(de)成果(guo)。在(zai)(zai)2020年(nian)，亦(yi)莊(zhuang)市(shi)(shi)場(chang)的(de)空置(zhi)(zhi)率(lv)高(gao)達(da)25%，僅僅一(yi)年(nian)時(shi)間(jian)(jian)，空置(zhi)(zhi)率(lv)大(da)幅下降近15個百分點(dian)，到今年(nian)三季(ji)(ji)(ji)度(du)僅為(wei)10.7%。凈吸納量(liang)在(zai)(zai)上個季(ji)(ji)(ji)度(du)更(geng)(geng)是領(ling)跑所(suo)有子市(shi)(shi)場(chang)，今年(nian)前(qian)三季(ji)(ji)(ji)度(du)平均凈吸納量(liang)更(geng)(geng)是超過5萬平米。市(shi)(shi)場(chang)快速去化的(de)背后(hou)代(dai)表(biao)了(le)越來越多的(de)企(qi)業(ye)(ye)落戶經(jing)開(kai)區(qu)。根據(ju)經(jing)開(kai)區(qu)對外(wai)發(fa)布的(de)數據(ju)顯(xian)示(shi)，在(zai)(zai)過去的(de)一(yi)年(nian)間(jian)(jian)，經(jing)開(kai)區(qu)新增(zeng)外(wai)資(zi)企(qi)業(ye)(ye)47家，同(tong)比增(zeng)長123.8%；新增(zeng)儲備項(xiang)目(mu)超過1000個，實現近200個項(xiang)目(mu)簽約，總投(tou)資(zi)額超4,200億元(yuan)，其(qi)中更(geng)(geng)有超過170個項(xiang)目(mu)被(bei)納入“兩區(qu)”工(gong)作重點(dian)推進項(xiang)目(mu)。從行業(ye)(ye)來看(kan)，經(jing)開(kai)區(qu)目(mu)前(qian)大(da)力引進的(de)企(qi)業(ye)(ye)主要(yao)以新經(jing)濟企(qi)業(ye)(ye)為(wei)主，其(qi)中包(bao)含新一(yi)代(dai)信息(xi)技(ji)(ji)術、新能源智能汽車(che)、生物技(ji)(ji)術和(he)(he)大(da)健康、機器(qi)人和(he)(he)智能制(zhi)造等產業(ye)(ye)。

展望第四季度，甲級寫字樓市場將有14.1萬平方米的新增供應待入市，對市場沖擊有限。高力國際研究部董事陸明表示雖然凈吸納量逐步回歸常態化，但由于新項目體量有限且自用比例較高，因此四季度市場仍將持續去化，年末空置率將出現同比大幅回落。全年來看，年度凈吸納量預計將創10年新高，去年Q4 19.4%的空置率或將成為未來4-5年內的階段性高點。高(gao)力國際依然維持市場租金在今年四季度或明年一季度出現實質性企穩回升的預判。從中長期來看，北交所的設立為全國的創新型中小企業提供了更高效的資源配置平臺，特別是“十四五”規劃中所提及的“專精特新”企業。北京作為全國的科技中心，擁有全國最高的科研投入比例，最多的科研機構，相信北交所的設立將會使更多立足于北京的創新型中小企業受益。高力國際(ji)相信隨著這些企業逐步做(zuo)大做(zuo)強，將為北(bei)京辦公樓市場帶來新(xin)的需求增(zeng)長極。