北(bei)京2021年3月(yue)25日 /美通社/ -- 全球頂尖的房地產(chan)服務上市(shi)公司之一高力國際(ji)（Colliers）今日在(zai)北(bei)京北(bei)投投資大(da)廈召開“高力國際(ji)華北(bei)區2021第(di)一季度新聞發(fa)布會(hui)”，就(jiu)2021年第(di)一季度北(bei)京商業(ye)地產(chan)的表現進行(xing)回顧(gu)并對(dui)2021全年做(zuo)出展望。

十四五規劃綱要已于2021年3月向全社會發布。此次規劃已經從指標設定上進一步淡化了經濟增速，追求高質量發展成為最核心要點。高質量經濟發展的含義非常廣泛，結合十四五的主要內容，高力國際中國區董事總經理鄧懿君認為經濟的高質量發展體現在效率經濟、科創經濟、數字經濟、綠色經濟、消費經濟和服務經濟的六大方面。中國(guo)商業地(di)產(chan)(chan)的十四五(wu)發(fa)展也(ye)將以(yi)高質量為主題，以(yi)深化供(gong)給(gei)側(ce)結構性改(gai)革(ge)為主線，產(chan)(chan)業互聯網、綠色建筑(zhu)、城(cheng)市更(geng)新等商業地(di)產(chan)(chan)核(he)心趨勢將在未來(lai)五(wu)年更(geng)加深刻地(di)影(ying)響整個(ge)行(xing)業的發(fa)展。

經歷了跌宕起伏的2020年，北京甲級寫字樓市場在2021年第一季度迎來了強勢的開門紅。高力國際中國區董事總經理鄧懿君表示，一季度全市場凈吸納量超過23萬平方米，刷新近十年單季度凈吸納量的新高。得益于(yu)強勁的(de)(de)需求反(fan)彈，空置率在有20萬平方米新增供應量的(de)(de)情(qing)況(kuang)下環(huan)比下降(jiang)0.7個百分點至18.8%。在租(zu)金(jin)方面，市場平均租(zu)金(jin)依(yi)然處(chu)于(yu)下降(jiang)通道，但降(jiang)幅持續收窄，達(da)到346.4元每月每平米，個別子市場的(de)(de)租(zu)金(jin)已經(jing)出現(xian)企穩回升的(de)(de)跡象。

高力國際華北區董事總經理嚴區海認為，市場新增需求表現超預期主要有以下三個原因：第一，宏觀經濟快速復蘇為企業擴張創造了良好的經濟環境。在去年的季度報告中，高力國際就曾指出疫情的有效防控和宏觀經濟持續穩定的恢復是企業擴張的前提，也是寫字樓新增需求持續釋放的前提。2020年中國經濟的正增長，以及疫情恢復期間相對寬松的貨幣和信貸環境，都為企業在2021年持續擴張奠定了良好基礎。第二，受抑制的企業擴張需求持續釋放。去年年初我們就曾指出，市場新增需求將會隨著疫情的有效防控而逐漸恢復。與非典對于北京寫字樓市場的影響類似，疫情后寫字樓需求將會出現一個爆發式的恢復期。然而，由于此次疫情影響相對較長，短期內的不確定性延長了租戶的租賃決策時間。因此，市場新增需求在2020年呈現逐季緩慢復蘇的態勢，并未出現爆發式反彈。同時，根據我們的觀察，2021年一季度簽約的很多大宗租賃成交也都來源于去年下半年開始洽談的在途項目，只是最終簽約確定時間發生在2021年一季度。因此，今年一季度所呈現的新增需求爆發式復蘇也可以說是去年需求復蘇的強勢延續。第三，互聯網科技和金融企業持續擴張助力新增需求爆發。互(hu)聯網(wang)科技和(he)金融行業(ye)在一季度需求中依然表(biao)現強勢。除一季度已經簽約(yue)的交(jiao)(jiao)易外，我們觀察到目前在談(tan)的大宗租賃項目也以(yi)金融和(he)互(hu)聯網(wang)科技類(lei)企業(ye)為主，并可能會(hui)在未來的2-3個月內完成交(jiao)(jiao)易。

在子市場的表現方面，高力國際華北區研究部董事陸明表示，我們驚喜的發現東部市場和新興市場為此次需求復蘇的主要區域。東部(bu)的(de)(de)(de)CBD、燕莎和(he)望(wang)京酒(jiu)仙橋以(yi)及新(xin)(xin)興的(de)(de)(de)麗澤區域(yu)(yu)，在(zai)(zai)本季(ji)度(du)均(jun)出現(xian)(xian)不同(tong)程度(du)的(de)(de)(de)快(kuai)(kuai)速去(qu)化(hua)。從(cong)2018年二(er)季(ji)度(du)市場(chang)(chang)租金觸(chu)及高點后，CBD，燕莎和(he)望(wang)京酒(jiu)仙橋的(de)(de)(de)租金均(jun)出現(xian)(xian)不同(tong)程度(du)的(de)(de)(de)下(xia)調(diao)，累計(ji)降幅為(wei)12.3%、20%和(he)10.3%。一(yi)方面(mian)，租金的(de)(de)(de)回調(diao)進一(yi)步(bu)凸顯(xian)出東部(bu)市場(chang)(chang)的(de)(de)(de)性價(jia)比優勢(shi)；另一(yi)方面(mian)，近(jin)年來東部(bu)市場(chang)(chang)中的(de)(de)(de)優質新(xin)(xin)項目也為(wei)大面(mian)積租戶提供了更多選擇。值(zhi)得(de)注意的(de)(de)(de)是，望(wang)京-酒(jiu)仙橋區域(yu)(yu)受益于互聯網(wang)科技行(xing)業(ye)的(de)(de)(de)持續快(kuai)(kuai)速擴張(zhang)，整體市場(chang)(chang)空置率(lv)在(zai)(zai)本季(ji)度(du)降至(zhi)7.7%，并從(cong)租戶市場(chang)(chang)轉變為(wei)業(ye)主市場(chang)(chang)。同(tong)時，區域(yu)(yu)平均(jun)租金本季(ji)度(du)逆(ni)勢(shi)上(shang)漲3%，成為(wei)首個租金出現(xian)(xian)明顯(xian)觸(chu)底(di)企穩回升的(de)(de)(de)子市場(chang)(chang)，進一(yi)步(bu)凸顯(xian)了該區域(yu)(yu)的(de)(de)(de)產業(ye)優勢(shi)。麗澤區域(yu)(yu)的(de)(de)(de)快(kuai)(kuai)速去(qu)化(hua)一(yi)方面(mian)源于區域(yu)(yu)的(de)(de)(de)高性價(jia)比，另一(yi)方面(mian)得(de)益于華為(wei)的(de)(de)(de)入駐，其引領和(he)帶(dai)動效(xiao)應將(jiang)在(zai)(zai)未來2-3個季(ji)度(du)進一(yi)步(bu)顯(xian)現(xian)(xian)。

市場新增需求釋放的可持續性依然是未來市場的核心關注點。雖然本季度新增需求出現創紀錄的強勢反彈，但并未從根本上改變整體市場處于供大于求的現狀。因此新增需求增長的可持續性將決定整體市場空置率的上升幅度以及租金探底企穩所需的時間。我們認為大幅的季度新增需求反彈或將不可持續，季度新增需求后續將會逐步回歸到疫情前的水平。高力國際華北區董事總經理嚴區海說，我們依然維持市場處于三期疊加的判斷，依然維持宏觀經濟增長穩步復蘇，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎宏觀條件，并預計空置率在2021年觸頂和租金探底的基本研判。

在大宗交易方面，高力國際中國區資本市場及投資服務部董事總經理汪蓓指出，北京投資市場逐步回暖，得益于境內自用買家及投資者活躍度的快速恢復，本季度北京市場共錄得9筆大宗交易，成交數量超過2020年下半年之和。雖然成(cheng)交(jiao)(jiao)總額環比減少約22%，共計約人(ren)民幣67億(yi)元，但通過(guo)對投資(zi)(zi)類交(jiao)(jiao)易的(de)(de)成(cheng)交(jiao)(jiao)數量(liang)及金額占(zhan)(zhan)比的(de)(de)分析，我們(men)發現投資(zi)(zi)者(zhe)的(de)(de)交(jiao)(jiao)易活(huo)力已然回暖，其交(jiao)(jiao)易數量(liang)約占(zhan)(zhan)56%，交(jiao)(jiao)易金額則(ze)約占(zhan)(zhan)83%，投資(zi)(zi)交(jiao)(jiao)易占(zhan)(zhan)比已基本(ben)恢復至(zhi)疫情前(qian)的(de)(de)水平。

市場活力(li)的(de)(de)(de)恢復也(ye)體現(xian)在外資(zi)投資(zi)者的(de)(de)(de)表(biao)現(xian)上，本季(ji)度北京外資(zi)大(da)宗交易(yi)額約為人民(min)幣28億元，占交易(yi)總額的(de)(de)(de)41%，雖(sui)然(ran)交易(yi)總額占比低于去年(nian)同期，但環比來看正呈現(xian)逐漸增加(jia)趨勢。隨(sui)著全(quan)球疫苗接種規模的(de)(de)(de)逐漸擴大(da)，新冠疫情在年(nian)內(nei)預(yu)計將(jiang)得到控制，而各國(guo)普遍(bian)加(jia)大(da)的(de)(de)(de)財政刺激疊加(jia)全(quan)球經濟復蘇的(de)(de)(de)預(yu)期，外資(zi)機構針對(dui)包括(kuo)中國(guo)在內(nei)的(de)(de)(de)亞洲新興市場的(de)(de)(de)配(pei)資(zi)比例預(yu)計將(jiang)進一步提高(gao)。

從(cong)物(wu)業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)角度(du)(du)來(lai)看，本(ben)季度(du)(du)辦(ban)公樓物(wu)業(ye)依(yi)然是最(zui)主(zhu)要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)成交(jiao)標的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，主(zhu)要得(de)(de)益于北京(jing)市場有限(xian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)未來(lai)供(gong)應及(ji)快(kuai)速復蘇的(de)(de)(de)(de)(de)(de)辦(ban)公需求。高和資(zi)本(ben)、金(jin)茂(mao)資(zi)本(ben)及(ji)首開(kai)股份以約26.5億元(yuan)完成了(le)對(dui)(dui)位(wei)于中關村板塊(kuai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)啟迪科技大廈D棟辦(ban)公樓的(de)(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)購(gou)，該(gai)交(jiao)易(yi)也(ye)成為(wei)了(le)本(ben)季度(du)(du)北京(jing)單筆金(jin)額最(zui)大的(de)(de)(de)(de)(de)(de)交(jiao)易(yi)，該(gai)項目(mu)位(wei)于中關村板塊(kuai)門戶位(wei)置(zhi)(zhi)，此前主(zhu)要租戶為(wei)知名互聯網企業(ye)，上(shang)述(shu)買家將(jiang)在交(jiao)易(yi)后對(dui)(dui)該(gai)物(wu)業(ye)進行升(sheng)級改造(zao)，預期(qi)將(jiang)其租金(jin)提(ti)升(sheng)至市場水(shui)平。本(ben)季度(du)(du)還錄得(de)(de)在朝陽區核(he)心位(wei)置(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)一筆公寓交(jiao)易(yi)，即(ji)由鐵獅門以約21億元(yuan)收(shou)購(gou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)輝盛(sheng)閣國(guo)際公寓，該(gai)項目(mu)地理位(wei)置(zhi)(zhi)優(you)越(yue)且可(ke)散售退出(chu)，因此得(de)(de)到了(le)投(tou)資(zi)者的(de)(de)(de)(de)(de)(de)青睞，而值得(de)(de)注意的(de)(de)(de)(de)(de)(de)是近期(qi)在上(shang)海也(ye)同樣發(fa)生了(le)類似交(jiao)易(yi)，即(ji)投(tou)資(zi)者收(shou)購(gou)位(wei)于核(he)心板塊(kuai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)可(ke)散售高端公寓項目(mu)。

隨著北京甲級辦公供應低谷期的臨近及投資窗口期的縮短，高力國際華北區資本市場及投資服務部副董事閆寒認為，投資者對于北京大宗交易市場依然持續看好，而來自于包括國企、金融機構等在內的自用買家依然持續關注核心區域，但主要仍然受限于稀缺的交易標的。受益于線上經濟發展及互聯網企(qi)業(ye)的(de)擴張需求，中關村、上地(di)板塊的(de)辦公(gong)物業(ye)有望(wang)持續吸引市場關注，而部(bu)分被(bei)疫情影響(xiang)延緩(huan)交易(yi)的(de)項目(mu)有望(wang)延緩(huan)至2021年中下旬完成交易(yi)。